La vente d’un bien est une étape importante qui donne lieu à l’établissement d’un acte sous la forme notariée qui doit être publié, in fine, au service de la publicité foncière.
Au préalable, les parties peuvent faire précéder l’acte authentique d’un avant-contrat. Dans ce contexte, deux formes d’actes peuvent être envisagées : le compromis de vente, valant vente et liant l’acquéreur et le vendeur, et la promesse unilatérale de vente, qui implique l’engagement du vendeur à la cession du bien à l’acquéreur. Toutefois, une rétractation est susceptible d’intervenir, sous conditions.
La rétractation par l’acheteur
Lorsqu'un compromis de vente est signé par les parties, l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation octroie à l’acheteur un délai de réflexion de 10 jours, commençant à courir dès la signature de l'acte par les parties, lui permettant de se rétracter de la vente si deux conditions sont réunies :
L’acheteur doit être un particulier ou, à défaut, un acheteur non professionnel ;
Le bien objet de la vente doit être destiné à l’usage d’habitation.
Au-delà du délai imparti, si l’acquéreur souhaite se rétracter de la transaction, il peut invoquer l’absence de réalisation d’une condition suspensive prévue dans le compromis. Celle-ci, permettant de conclure la réalisation de la vente définitive à des dispositions précises, peut porter sur l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt immobilier.
En l’absence de conditions suspensives dans l’acte de vente, l’acheteur peut solliciter l’annulation de l’acte de vente en présence d’un vice de consentement. Toutefois, il incombe à celui qui fait valoir ce vice de démontrer l’existence de ce défaut.
Le vendeur peut-il se rétracter de la vente immobilière ?
À la différence de l’acquéreur qui peut se rétracter de la transaction, le vendeur dispose de possibilités limitées quant à sa rétractation.
Tout d’abord, au regard de l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente vaut vente. Dès lors, la rétractation n’est pas admise. Cependant, il peut proposer un accord à l’acheteur, pour obtenir une annulation amiable du compromis, notamment si le refus de la réitération de la vente est justifié par des raisons personnelles. Ainsi, le vendeur doit en aviser l’acheteur afin que la résiliation puisse avoir un effet rétroactif et que l’acheteur soit indemnisé des sommes déboursées.
En présence d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur ne peut se rétracter si l’offre de vente est acceptée par l’acheteur. À défaut, la rétractation est possible à l’expiration du délai fixé par la promesse, etuniquement lorsque l’offre n’est pas acceptée par l’acheteur.
Enfin, si le vendeur ne souhaite plus donner suite à la transaction immobilière et n’entend pas signer l’acte authentique, il doit indemniser l’acheteur en raison du préjudice subi. Néanmoins, l’acquéreur lésé peut le contraindre à la vente du bien en saisissant le tribunal judiciaire.
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