Institué par l’ordonnance du 20 juillet 2016 (n°2016-985), le Bail Réel Solidaire, régulièrement désigné sous l’acronyme « BRS », est une nouvelle forme de division de la propriété, par une dissociation la propriété du sol et le bâti.
Destiné à accélérer l’accession à la propriété, principalement auprès des foyers aux revenus modestes, le « BRS » a aujourd’hui le vent en poupe, notamment dans certaines grandes agglomérations.
Les notaires des études LEXGROUP vous en expliquent le fonctionnement.
Quelle définition pour le BRS ?
La définition du BRS est donnée à l’article L 255-1 du Code de la construction et de l’habitation, comme étant :
Un bail ;
Consenti par un organisme de foncier solidaire à un preneur ;
Pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans ;
Qui confère des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu, obligation pour le preneur de construire ou réhabiliter des constructions existantes ;
Dont les logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale.
Le mécanisme du « BRS » peut, en résumé, être défini, comme un bail à longue durée portant sur un logement neuf, conclu entre un preneur et un organisme de foncier solidaire, dont le preneur est uniquement locataire du terrain sur lequel son bien est édifié lui permettant de devenir propriétaire à un prix compétitif.
A noter : L’économie pour le preneur sera particulièrement substantielle dans les zones tendues ou le foncier (terrain) peut représenter jusqu’à 40 % du prix de l’immobilier.
Qui sont les acteurs du BRS ?
Les parties à un « BRS » sont d’une part les Organismes de Fonciers Solidaires (OFS), tels qu’entendus à l'article L. 329-1 du Code de l'urbanisme, comme les bailleurs sociaux.
Ces organismes se voient alors confier une mission d’acquisition et de gestion des terrains, bâtis ou non bâtis, en vue d’édifier des logements et des équipements collectifs afin de conclure un « BRS » avec des preneurs.
Les preneurs, seconde partie au « BRS », peuvent-être des particuliers dont les revenus ne doivent alors pas dépasser les plafonds prévus dans le cadre du prêt locatif à usage social (CCH art. L255-4 et R255-2). En outre, ils doivent occuper le bien à titre de résidence principale.
Il peut également s’agir d’opérateurs immobiliers, tels que des promoteurs, qui sont alors chargés de construire ou réhabiliter des logements pour une mise en location ou à la vente auprès des ménages soumis à des conditions de revenus définies, et dont le loyer ou le prix d’acquisition sont encadrés.
Le troisième acteur intervenant à la conclusion d’un « BRS » est le notaire, puisque compte tenu du fait que cette typologie de bail confère des droits réels, mais également considération prise de sa durée, sa conclusion requiert un acte notarié.
Quelles sont les obligations attachées au BRS ?
Étant donné qu’il n’est pas propriétaire du foncier, le preneur doit respecter certaines conditions dans le cadre d’un « BRS ».
Principalement, en cours de bail le preneur est tenu à une obligation d’entretien du logement, et la réalisation de travaux par ses soins est limitativement encadrée, puisqu’il lui est impossible de réaliser des rénovations, constructions et démolitions, qui auraient pour effet de diminuer la valeur du bien.
Enfin, en cas de transmission du logement par vente ou donation, une demande d’agrément doit obligatoirement être formulée auprès de l’Organisme de Foncier Solidaire. À réception, ce dernier dispose de la faculté d’exercer son droit de préemption sur le bien, pour lequel il détermine lui-même le prix de vente.
A noter : En cas de décès du preneur, le bail est transmis à ses ayants-droit dans les mêmes conditions d’éligibilité. Ces conditions ne sont toutefois pas opposables au conjoint survivant.
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