Lorsqu’il souhaite entamer un projet de construction, le propriétaire d’un terrain dispose de plusieurs options de contrats aux intérêts et aux conséquences variés. Parmi ceux-ci, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est considéré comme particulièrement protecteur.
Qu’est-ce qu’un CCMI ?
Le CCMI peut être conclu dans le cadre de la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements à destination du maître de l’ouvrage, pour un usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel.) C’est un contrat nécessairement écrit qui peut être conclu avec ou sans fourniture de plan, et impérativement avant le début des travaux. S’il comprend la fourniture de plan, le bien est construit à partir d’un plan proposé par le constructeur lui-même ou par le biais d’un tiers qu’il a mandaté à cet effet. S’il ne comprend pas de plan, le constructeur s’occupera des travaux de gros œuvre, ainsi que de la mise hors d’eau et hors d’air.
Informations obligatoires et clauses prohibées
Qu’il comprenne ou non un plan, le contrat devra indiquer un ensemble d’éléments essentiels à sa bonne exécution. Il s’agira d’informations générales (désignation du terrain, justificatifs des garanties de remboursement et de livraison du constructeur, etc.), d’informations concernant la construction (caractéristiques techniques du bâtiment, date d’ouverture du chantier, pénalités de retard, etc.), mais également de clauses relatives aux prix et au financement, ainsi que de diverses clauses suspensives (obtention de prêts, d’un permis de construire, etc.)
Certaines clauses seront exclues du CCMI, notamment celles qui auraient pour effet de priver le maître de l’ouvragede tout recours à l’encontre du constructeur. Il est par exemple interdit de prévoir une clause déchargeant le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus, ou encore une clause conditionnant le remboursement d’un dépôt de garantie à la production de justificatifs de refus d’octroi d’un emprunt bancaire, etc.
Obligations du constructeur et du maître de l’ouvrage
Les parties au contrat sont soumises à plusieurs obligations permettant une exécution sereine de la convention. Le constructeur doit justifier de la souscription à un certain nombre de garanties (garantie de livraison, garantie de remboursement, garantie de responsabilité professionnelle et décennale), et il s’engage à livrer, dans les temps et au prix indiqué, un bien conforme aux règles édictées au sein du Code de la Construction et de l’habitation, du Code de l’urbanisme, et bien sûr, en conformité avec le plan retenu.
Le maître de l’ouvrage doit également souscrire, avant l’ouverture du chantier, un certain nombre de garanties, notamment une assurance de dommages-ouvrage qui, dans certaines conditions, permettra le pré-financement par ladite assurance de la reprise des désordres de nature décennale dans la période de garantie.
Un contrat de construction protecteur
Le CCMI est considéré comme le plus protecteur pour le maître de l’ouvrage, d’abord parce que le constructeur doit apporter un certain nombre de garanties : parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement (biennale), garantie décennale, garantie de livraison dans les délais prévus et au prix convenu. Ensuite, en raison de la possibilité pour le maître de l’ouvrage de se rétracter : il dispose en effet d’un délai de dix jours à compter du lendemain de la première notification du contrat pour exercer son droit de rétractation en envoyant simplement une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen équivalent. Enfin, point non négligeable, en cas de liquidation judiciaire du constructeur, le garant financier sera tenu d’achever ou de faire achever la construction au prix et caractéristiques convenus.
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