Le bail commercial est un préalable au démarrage de nombreuses activités professionnels. Il s’agit d’un contrat de location qui permet d’exploiter un fonds pour un usage artisanal, commercial ou industriel. Le droit au bail commercial est souvent un élément important du fonds de commerce et permet de valoriser celui-ci.
Différent d’un bail d’habitation ou d’un bail à usage professionnel, le bail commercial est réglementé sur nombre de ses aspects, ce qui permet d’encadrer les relations entre les parties.
L'équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES vous expose dans les grandes lignes, les principales spécifiés d’un bail commercial.
Le loyer, les charges, le droit d’entrée et le dépôt de garantie.
Le loyer est fixé librement entre les parties, il n’y a pas d’encadrement légal ou réglementaire. Lors de la prise des lieux, le locataire peut verser un pas de porte, somme supplémentaire qui intervient à titre de supplément de loyer permettant au bailleur d’être protégé contre une éventuelle variation de la valeur locative, et/ou à titre d’indemnité (contre des avantages commerciaux accordés par exemple).
Le loyer est révisé de manière triennale, suite à l’envoi par le bailleur d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier. Cette révision est plafonnée en fonction d’un indice: soit l’indice trimestriel du coût de la construction, soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux. La variation peut également intervenir sur la base d’une clause d’échelle mobile.
Un inventaire précis et limitatif des charges, dépenses de travaux, taxes, impôts et redevances est dressé dans le bail commercial. Cet inventaire indique qui a la charge du paiement entre le preneur et le bailleur.
Enfin, le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, mais reste très fréquent en pratique. Son montant est librement fixé, mais il n’excède que rarement trois mois de loyers. Il s’agit d’une somme versée, à la signature du bail commercial, pour garantir au bailleur la bonne exécution des clauses et conditions du contrat vis-à-vis du preneur. Cette somme est restituée lorsque le preneur quitte le local, déductions faites, éventuellement, des sommes dues par le preneur-locataire (Par exemple des loyers impayés).
La durée du bail commercial
Un bail commercial est par principe conclu pour une durée de 9 ans. Il est possible de conclure le bail pour une durée supérieure.
Notons qu’il est également possible de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, de courte durée. Ce type de contrat, volontairement précaire, n’offre pas une protection équivalente au bail commercial. La durée d’un tel bail, ne peut pas être supérieure à 3 ans, permettant ainsi aux parties de s’assurer que l’activité du preneur à bail est viable dans la durée. Ce dernier type de contrat ne garantit pas le droit au renouvellement.
En matière de résiliation et sauf clauses spécifiques, le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 6 mois. De son côté, le bailleur ne dispose pas du même droit: en effet, il ne peut donner congé qu’au terme du bail, par acte d’huissier, obligatoirement 6 mois à l’avance. Enfin, si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il devra verser une indemnité d’éviction.
L’activité
Une des caractéristiques du bail commercial est la possibilité d’y insérer une clause de destination et de déspécialisation. Lorsque les parties conviennent d’une clause de destination, le locataire ne peut pas exercer certaines activités interdites par le bail. A l’inverse, certains baux comportent une mention « tout commerce » permettant au locataire d’exercer librement n’importe quelle activité commerciale.
La déspécialisation quant à elle peut être partielle ou plénière et octroi au locataire la possibilité d’étendre ou modifier son activité à des activités connexes ou complémentaires.
Aucune loi n’impose que le bail commercial soit conclu par écrit, mais cette formalité est vivement conseillée car de nombreuses spécificités relatives, par exemple à l’indemnité d’éviction, la mise en sous-location, la cession du bail, etc… peuvent être prévues, et nécessitent l’expertise d’un professionnel du droit.
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