Une bailleresse donne à bail rural plusieurs parcelles à un exploitant. Par la suite, une partie des parcelles est donnée à sa fille. Les propriétaires décident de vendre l’ensemble des parcelles, comprenant à la fois des biens loués et non loués, par une vente unique.
Le notaire notifie au fermier cette vente globale en lui indiquant que les biens ne peuvent être vendus séparément. Le fermier n’exerce pas son droit de préemption puis conteste la validité de l’opération en justice, estimant qu’il aurait dû pouvoir préempter uniquement les parcelles louées.
La Cour d’appel considère que les parcelles vendues forment un ensemble économique indivisible, notamment en raison de leur aménagement commun. Elle juge en conséquence que les propriétaires pouvaient proposer une vente globale incluant des biens loués et non loués, et que le fermier avait valablement été informé et avait renoncé à son droit de préemption.
La Cour de cassation ne partage pas cette analyse : elle rappelle que le fermier doit en principe pouvoir exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués. Elle précise que la vente globale n’est possible qu’en cas d’indivisibilité du fonds, laquelle suppose que les biens appartiennent à un même propriétaire.
Or, les parcelles appartenaient ici à des propriétaires distincts. En jugeant néanmoins qu’il existait un ensemble indivisible, la Cour d’appel a violé la loi. L’arrêt est donc cassé, l’affaire et les parties sont renvoyés devant la Cour d’appel de Montpellier.
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