Si le Code civil protège l’acheteur des vices cachés d’un bien immobilier, un régime particulier veille aussi à le préserver des vices apparents lors de l’achat d’un immeuble à construire.
Qu’est-ce qu’un vice apparent ?
Le caractère « apparent » d’un vice ou d’un défaut de conformité, désigne une malfaçon présente sur l’immeuble, détectable par l’acquéreur à l’œil nu, sans qu’il ait besoin de recourir à un expert pour l’identifier, comme une fissure dans un mur, un affaissement des poutres, un décollement de peintures…
Si le vice apparent peut avoir un faible impact sur l’immeuble, il peut toutefois affecter directement l’usage du logement, au point de le rendre impropre à sa destination (fuites d’eau dans la toiture, installation électrique dysfonctionnelle, etc.).
Le défaut de conformité apparent s’entend comme les différences entre les prestations réalisées et les résultats attendus, et ne s’applique que pour la vente d’immeuble à construire, soit la vente à terme soit la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), aussi nommée « vente sur plan ».
Par exemple, une couleur différente du carrelage, l’absence d’une fenêtre…
Quel régime juridique protège l’acheteur ?
Par principe, le Code civil prévoit que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même », c’est-à-dire que si l’acheteur accepte le bien en l’état lors de la réception sans notifier au vendeur des désordres présents sur le logement, il ne pourra plus se retourner contre lui.
Le cessionnaire doit donc vérifier si le logement présente des désordres dès la réception et inscrire les malfaçons existantes au titre des réserves dans le procès-verbal de réception, document attestant de la conformité et de la fin des travaux.
Toutefois, par exception, la garantie des vices apparents s’impose automatiquement au vendeur d’un bien immobilier à construire, dans le cadre par exemple d’un contrat en VEFA. En effet, le cédant est obligé de garantir les vices de construction et défauts de conformité apparents au cessionnaire dès la livraison du bien, soit en général à la remise des clés.
Quels sont les recours possibles ?
Si le cessionnaire constate des défauts de conformité et des vices apparents, il dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison du bien, sous peine de forclusion, pour adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au cédant, afin qu’il répare les malfaçons.
Si le vendeur reste silencieux ou refuse de réparer les désordres apparents, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour saisir le juge du Tribunal judiciaire proche de l’immeuble acquis afin de demander soit la résolution de la vente, soit une diminution du prix d’achat du bien immobilier, en plus de réclamer le versement de dommages et intérêts.
Pour un bien acquis en VEFA présentant des réserves, le promoteur ne peut exiger de l’acquéreur le paiement complet du prix d’achat, seulement 95%, avant la mise à disposition de l’immeuble, soit à la remise des clés. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit même la consignation du solde en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble selon les prévisions du contrat, qui est levée dès que l’acheteur convient avec le promoteur que les réserves émises ont été corrigées.
Enfin, la Cour de cassation a précisé que l’acquéreur peut bénéficier du concours de l’action en garantie décennale et de la garantie en réparation des vices apparents, dès lors que les défauts et vices apparents revêtent la gravité requise pour agir en matière décennale, c’est-à-dire qu’ils compromettent la solidité du logement ou le rendent impropre à sa destination, et qu’ils étaient cachés par l’acheteur lors de la réception.
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