Lorsqu’il existe un litige d’une particulière gravité entre le bailleur et le locataire, ce dernier dispose de la possibilité de faire consigner les loyers normalement dus au propriétaire, jusqu’à ce que leur différend soit tranché, soit par résolution amiable, soit par décision judiciaire. On parle régulièrement de séquestration des loyers, laquelle peut être réalisée auprès de la Caisse des dépôts et des consignations, sinon auprès d’un huissier de justice, à condition d’obtention d’une autorisation judiciaire.
Régulièrement, les litiges qui donnent lieu à une consignation des loyers par le locataire sont de l’ordre du défaut de réalisation par le bailleur de travaux nécessaires au logement. Il s’agit principalement d’équipements du logement qui ne sont pas aux normes, ou bien vétustes.
À ce titre, le locataire aura à ce stade tout intérêt à faire appel à un Huissier de justice pour que soit dressé un constat de cette situation.
Pour autant et sauf impossibilité totale à pouvoir utiliser les lieux (comme la dangerosité), le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en obligeant le bailleur à réaliser les travaux ni en stoppant tout versement de loyers.
La consignation des loyers est alors la solution adaptée et proportionnée à la problématique rencontrée par le locataire. Ce mécanisme répond toutefois à des exigences procédurales précises.
Dans un premier temps, et si une tentative de résolution amiable est restée infructueuse, le locataire devra obtenir une autorisation de consignation du Tribunal judiciaire, avec notamment pour appui le constat de la situation source du litige avec le propriétaire.
Sans décision judiciaire, le locataire est dans l’impossibilité de consigner les loyers.
Avec cette autorisation, il peut à l’inverse consigner les sommes correspondantes aux futurs loyers, hors charges locatives, auprès de la Caisse des dépôts et des consignations, organisme financier public, via un formulaire en ligne, sans frais. À chaque versement, la Caisse lui délivre alors un récépissé de consignation.
Le locataire peut également opter pour la séquestration des loyers auprès d’un Huissier de son choix, toujours sur autorisation judiciaire.
En pratique, le locataire continue de verser les loyers dus pour la location et conformément à ses obligations qui découlent du bail, à la différence que ces sommes ne sont plus versées entre les mains du bailleur, mais auprès d’un tiers.
Ainsi, le preneur du bail atteste de sa bonne foi et ne se place pas en situation d’impayé de loyers, là où le bailleur pourrait lui reprocher un manquement à ses obligations, voire viser la clause résolutoire du bail.
Cette action aura pour effet de contraindre le bailleur à remplir ses propres obligations s’il souhaite à nouveau percevoir les fruits issus de la location de son bien.
Pour libérer les sommes consignées, le dépositaire doit effectuer une demande par écrit et fournir des justificatifs attestant qu’il est mis fin au litige avec le bailleur (accord amiable ou décision de justice). La Caisse ou l’Huissier verse alors les sommes au propriétaire.
Passé 30 ans, sans demande de déconsignation, les sommes séquestrées sont considérées comme déchues et versées automatiquement à l’État.
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