Lorsqu'un projet immobilier fait l'objet de contestations, le promoteur et les opposants peuvent rechercher un accord amiable afin d'éviter ou de mettre fin à un contentieux. Une transaction peut notamment prévoir la renonciation à un recours en contrepartie d'un avantage financier ou matériel.
Toutefois, l'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme encadre ces accords et prévoit une obligation d'enregistrement auprès de l'administration fiscale.
Dans un arrêt du 22 octobre 2026 (n° 25-14.178), la Cour de cassation précise les conditions d'application de cette formalité, au regard de la rédaction du texte applicable au litige.
Une transaction conclue après la fin du contentieux administratif
En l'espèce, une société immobilière envisageait la réalisation d'un lotissement sur un terrain dont la constructibilité avait été contestée devant la juridiction administrative.
Après l'annulation d'une délibération approuvant le plan local d'urbanisme, la société avait conclu, en février 2018, une transaction avec l'auteur du recours.
Celui-ci s'engageait à ne plus engager d'action contre les futurs permis d'aménager, en contrepartie de la cession d'une parcelle voisine de sa propriété.
Un avenant avait ensuite été signé en juin 2019 pour intégrer cette parcelle au périmètre du lotissement.
La société avait finalement demandé l'annulation de ces accords, considérant qu'ils auraient dû être enregistrés auprès de l'administration fiscale conformément à l'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme.
La difficulté résidait dans le fait qu'aucun recours administratif n'était encore pendant au moment de la signature de la transaction initiale.
Une obligation d'enregistrement limitée aux recours en cours
La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société immobilière.
Elle rappelle que, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, l'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme imposait l'enregistrement, dans un délai d'un mois, des transactions conclues en contrepartie du désistement d'un recours contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager.
Cette obligation concernait uniquement les transactions intervenant alors qu'un recours en annulation était encore pendant devant la juridiction administrative.
En l'espèce, le contentieux était terminé lors de la conclusion de l'accord en février 2018. L'avenant de juin 2019 ne constituant pas un acte autonome, il suivait le même régime juridique.
L'absence d'enregistrement ne permettait donc pas de remettre en cause ces accords sur le fondement du texte applicable.
La portée de cette décision doit néanmoins être appréciée avec précaution : la loi du 23 novembre 2018 a élargi le champ de l'article L. 600-8, notamment aux engagements de renonciation à recours.
Pour les professionnels de l'immobilier, cette jurisprudence souligne l'importance de vérifier la date de conclusion de la transaction, la nature de l'engagement et les dispositions légales applicables avant de déterminer les formalités nécessaires.
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