L’étape essentielle à toute construction est l’obtention du permis de construire. Autorisation administrative, elle est délivrée par l’autorité locale après examen du projet et de sa conformité avec les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords (article L. 421-6 du code de l’urbanisme).
L’autorité administrative est en droit de refuser la demande de permis de construire, sa décision est alors toujours motivée (article L.424-3 du Code de l’urbanisme), et le porteur du projet quant à lui dispose de différents recours.
Concernant les motifs évoqués pour le refus d’un permis de construire, classiquement il peut s’agir :
Du caractère inconstructible du terrain porteur du projet : déterminé par le plan local d’urbanisme, une carte communale, le règlement national d’urbanisme, le règlement sanitaire départemental, un plan d’exposition au bruit, la loi Littoral, parce qu’il nécessite des aménagements pour le rendre constructible ou est grevé d’une servitude publique, etc...
Du non-respect d’une règle d’urbanisme : règles d’implantation, règles relatives à l’assainissement et à l’écoulement des eaux pluviales, seuil des surfaces constructibles autorisées, nature du bâtiment, distance minimale d’implantation par rapport à la voie publique, des limites séparatives ou l’utilisation de matériaux proscrits, etc…
Préalablement à tout recours, si le motif du refus du permis est consécutif à une non-conformité avec une, ou plusieurs règles d’urbanisme, il est toujours possible de déposer une nouvelle demande, en conformité avec les exigences imposées. Dans tous les cas, un rendez-vous avec la personne en charge de l’urbanisme est également une piste à privilégier.
Mais si les raisons évoquées en motif de refus sont injustifiées ou contestables, le maître d’ouvrage dispose de différentes voies de recours.
Le recours gracieux est un recours dit « amiable », diligenté directement auprès de l’administration qui a rendu la décision de refus, afin de lui demander de revoir sa position. Ce recours se fait par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois qui suivent la notification du refus, accompagnée des arguments justifiant la demande.
L’administration dispose alors de deux mois pour faire connaître sa décision à l’administré. Tout silence gardé sur le recours amiable signifie que l’administration rejette ce dernier.
A noter que si la décision de refus est prise au nom de l’Etat, un recours hiérarchique est possible auprès de la personne qui exerce un pouvoir hiérarchique sur la personne qui a signé la notification, pour le maire il s’agira par exemple du préfet.
Si les recours précédents ne permettent pas de modifier la situation, il est alors possible d’exercer un recours contentieux devant le Tribunal administratif du lieu de la construction (Article R. 312-7 du code de justice administrative). Le même délai de deux mois à compter de la notification de la précédente décision est laissé à l’administré pour saisir le tribunal, sachant que si un recours gracieux a été formulé, il est venu interrompre ce délai. Il faut alors saisir le tribunal administratif par une requête en annulation de la décision portant refus de permis construire. Elle doit développer des arguments de droit et de fait appuyant la demande. Ces arguments doivent être invoqués de manière minutieuse en se fondant notamment sur des pièces et ce, afin de justifier les faits avancés.
Le Tribunal décidera ensuite du maintien de la décision du refus de permis de construire ou de son annulation. Dans cette dernière hypothèse, cela ne signifie pas que le demandeur est titulaire d’un permis de construire, il lui faut à nouveau formuler la demande et l’administration ne peut pas à nouveau lui notifier un refus fondé sur les motifs déjà examinés par le juge. Une nouvelle demande ne sera cependant pas nécessaire si le juge a été saisi au moment de la demande d’une injonction. Dans ce cas-là il doit enjoindre l’autorité administrative à délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition au permis de construire (Avis du Conseil d’Etat n° 417350 du 25 mai 2018).
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