La mise en location d’un bien immobilier nu est une source de revenus importante pour de nombreux propriétaires, bien que leur déclaration puisse paraître complexe. En effet, à la différence des locations meublées qui sont déclarées au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les biens non meublés sont imposés dans la catégorie relative aux revenus fonciers.
Les revenus générés par la location de propriétés bâties (maisons, appartements, etc.) et de propriétés non bâties (terres agricoles, carrières, etc.) ;
Ceux provenant de biens dont le propriétaire ou un membre du foyer fiscal se réserve la disposition.
Les profits tirés de la location doivent être déclarés par le propriétaire soumis à l’impôt sur le revenu, ou par une entreprise non soumise à l’impôt sur les sociétés et fiscalement domiciliée en France, quel que soit le mode de paiement, de versement, ou de mise à disposition du bien.
L’IMPOSITION ET LA DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS
Conformément à l’article 28 du Code général des impôts, le revenu net foncier est égal à la différence entre le revenu brut et les charges de propriété. Dans cette optique, deux régimes d’imposition sont observés :
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier, défini par l’article 32 du Code général des impôts, est un régime d’imposition simplifié. Il concerne tous les contribuables dont les revenus fonciers, qu’ils soient directs ou indirects, sont imposables dans cette catégorie. Certains propriétaires en sont exclus, notamment ceux dont les revenus proviennent de monuments historiques ou de biens situés dans un secteur sauvegardé.
L’imposition au régime micro-foncier est automatique lorsque les revenus bruts fonciers n’excèdent pas 15 000 euros pour le foyer fiscal. Toutefois, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition, cette option étant valable sur une période de trois ans.
En outre, les locations nues soumises au régime micro-foncier bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %, automatiquement appliqué sur la base de la déclaration de revenus, correspondant à l’ensemble des charges supportées par le propriétaire.
Le régime réel d’imposition
Pour les contribuables dont les revenus fonciers dépassent 15 000 euros, ou pour ceux qui choisissent d’opter pour le réel d’imposition, le revenu foncier imposable est égal à la différence du montant des revenus bruts et des charges supportées au cours de l’année.
Sous ce régime, le propriétaire n’a pas droit à un abattement forfaitaire pour les frais, mais peut déduire les dépenses réelles engagées pour le bien mis en location. L’article 31 du Code général des impôts précise les conditions d’admissibilitédes charges déductibles :
Elles sont engagées dans le but d’acquérir ou de conserver les revenus ;
Elles sont effectivement supportées par le propriétaire ;
Elles peuvent être justifiées en cas de contrôle.
Le régime réel offre également la possibilité de déclarer un éventuel déficit foncier, lorsque les charges sont supérieures aux revenus générés.
Ainsi, ce déficit peut être déduit du revenu imposable dans une limite de 10 700 euros, l’excédent étant reporté et pouvant intervenir en déduction pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus, et 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Par conséquent, pour déclarer les revenus fonciers à l’Administration fiscale, le propriétaire doit utiliser la déclaration n°2044 lorsque le bien est imposé au régime réel, ou la déclaration n°2042 dans le cadre d’une imposition au régime micro-foncier.
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