M. et Mme sont propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, accessible par deux rues. Ils soutenaient que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, pour partie sur une cour sur laquelle un droit de jouissance spéciale était accordé aux propriétaires du lot n°2. Ainsi, ils étaient privés de l’accès à l’immeuble par une des rues.
Ils assignent les propriétaires du lot n°1 et n°2 ainsi que le syndicat des copropriétaires en remise en état et remise des clés de la porte donnant sur ladite rue.
La Cour d’appel a retenu que les propriétaires du lot n°2 avaient acquis par usucapion (prescription acquisitive) les constructions litigieuses, en se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété, et avait rejeté la demande d’accès des propriétaires du lot n°3.
Les juges d’appel ont également refusé d’ordonner la remise des clés du portail aux propriétaires du lot n°3, retenant que si la cour permettant l’accès à la rue constituait bien une partie commune, ni leur titre de propriété ni le règlement de copropriété ne prévoyaient un droit d’accès à cette cour, et qu’aucun accès direct n’existait depuis leurs parties privatives.
Ces derniers ont alors formé un pourvoi en cassation.
A titre de précision, l'usucapion suppose de prouver une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Le titre de propriété est celui qui, s’il émanait d’un véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété. Le règlement de copropriété confère certes un droit de jouissance exclusive et la faculté de modifier les constructions, mais pas un caractère translatif de propriété. Il ne permet donc pas de constituer un juste titre permettant l’acquisition par usucapion abrégé.
Quant au droit d’usage des parties communes, la Haute juridiction rappelle que chaque copropriétaire dispose d’un droit d’usage sur les parties communes, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété. En l’absence de clause spécifique à ce sujet, tous les copropriétaires peuvent en user, peu importe si leur titre ou le règlement ne le mentionnent pas ou qu’ils n’y aient pas un accès direct.
La Cour de cassation remet les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la décision censurée et renvoie l’affaire devant une Cour d’appel autrement composée.
Cass. civ 3ème du 18 décembre 2025, n°24-15.759
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