Les servitudes représentent, en droit immobilier, les autorisations concédées aux propriétaires voisins d’un fonds, appelé le fonds dominant, d’utiliser ou d’accéder en partie à ce terrain, alors nommé le fonds servant.
Lors d’une transaction immobilière, vérifier la présence de servitudes est primordial tant elles sont susceptibles de modifier l’usage attendu du bien, en plus d’en diminuer éventuellement la valeur.
Plusieurs typologies de servitudes peuvent alors être recensées, et le notaire chargé de l’établissement de l’acte a pour rôle d’identifier leur présence, en plus d’éventuellement établir l’acte notarié relatif aux servitudes conventionnelles.
Rappel liminaire concernant la notion de servitude
Juridiquement, les servitudes constituent des droits réels immobiliers, soit, des droits directement attachés à une propriété et non au propriétaire. En pratique, la servitude constitue une charge imposée au propriétaire du fonds servant sur lequel elle est grevée, au profit d’un usage par le propriétaire du fonds dominant, et en vertu de laquelle le propriétaire du fonds où elle est grevée, ne peut y faire obstacle, en construisant par exemple une digue, en obstruant un passage, etc.
Les servitudes cessent en cas de non-usage trentenaire, de perte du fonds, d’une renonciation à la servitude, de l’impossibilité d’en user ou en cas de confusion des deux fonds entre les mains d’un seul propriétaire.
Servitude de droit privé ou d’utilité publique et d’urbanisme ?
Les servitudes de droits privéesbénéficient directement aux propriétaires, et sont établies en conséquence d’une situation propre au terrain ou à son usage. À ce titre, la servitude de passage permet au propriétaire d’un fonds dominant de passer sur le fonds servant pour accéder à la voie publique, et ainsi éviter une situation d’enclavement, les servitudes de mitoyenneté sont relatives aux distances à respecter entre les deux fonds, notamment en termes de plantation ou de vue (passage de la lumière).
Les servitudes d’utilité publique ou d’urbanisme pèsent sur des fonds privés dont elles peuvent limiter l’usage, et sont établies au profit de l’intérêt général, notamment afin de conserver le patrimoine naturel, culturel et sportif, la défense nationale, l’utilisation de certaines ressources et équipements ou encore la salubrité et la sécurité publiques.
En pratique, elles peuvent prendre la forme d’une interdiction ou d’une limitation du droit de construire, d’une obligation d’entretien, ou encore de l’obligation de supporter la réalisation de certains travaux ou l’installation d’ouvrages.
Servitude naturelle, légale ou conventionnelle ?
Les servitudes naturelles sont celles directement nées du fait de la configuration du terrain, comme le fait pour celui-ci de subir l’écoulement des eaux pluviales du fonds dominant, celles légales sont comme leur nom l’indique : créées par la loi, avec pour exemple les servitudes de vue, de recul des plantations, etc., et enfin, les servitudes conventionnelles résultent d’un accord entre les parties, notamment sur le fait d’écarter le bénéfice d’une servitude légale (dans le respect de l’ordre public).
Servitude apparente, continue ou discontinue ?
Une servitude sera dite apparente si elle est identifiable à l’œil nu, comme l’installation d’un verre dormant pour que la lumière accède au fonds dominant.
Le caractère continu est attribué à une servitude lorsque son usage est ininterrompu et ne nécessite pas une intervention humaine comme l’installation de conduit d’eaux usagées, à l’inverse d’une servitude discontinue, à l’instar de celles de passage.
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