Modifier l’affectation d’un lot de copropriété peut répondre à des besoins légitimes : transformer un garage en bureau, ouvrir un commerce dans un appartement… Mais cette liberté est strictement encadrée.
En effet, certaines clauses du règlement peuvent interdire explicitement certaines activités (ex. : restauration), ou venir les limiter par des formulations plus générales (« usage exclusivement d’habitation bourgeoise »). Ces clauses sont en principe valables.
Qu’entend-on par « changement d’usage » ?
On parle de changement d’usage lorsqu’un lot de copropriété est occupé différemment de sa destination initiale : transformer un logement en local professionnel, ouvrir un commerce dans un immeuble résidentiel, ou inversement.
Ce changement peut concerner :
la destination du lot lui-même (habitation, activité libérale, cave, commerce…) ;
ou un usage incompatible avec la destination générale de l’immeuble (exemple : activité de restauration dans un immeuble exclusivement d’habitation).
Les conditions légales à respecter
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose le respect de la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété (article 8). Toutefois, cette destination n’est pas toujours explicitement précisée. Elle peut alors être déduite de plusieurs critères :
la configuration des parties communes ;
la nature des lots (présence d’autres commerces ou professions libérales) ;
l’aspect général de l’immeuble et son environnement.
Également, le nouvel usage ne doit pas non plus porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, en causant par exemple des nuisances sonores ou olfactives.
Quels impacts sur les charges de copropriété ?
Un changement d’usage peut affecter la répartition des charges. Une activité professionnelle peut, par exemple, générer plus de dépenses liées à l’entretien ou à la sécurité. Cela peut entraîner une modification des tantièmes, qui doit alors être discutée et validée en assemblée générale.
Une autorisation est-elle nécessaire ?
Trois niveaux d’autorisation peuvent être requis selon les cas :
Pas d’autorisation : si le changement d’usage reste compatible avec le règlement de copropriété, aucune autorisation de l’assemblée générale n’est nécessaire ;
Autorisation de l’assemblée générale : si l’usage envisagé est contraire à la destination actuelle de l’immeuble, une autorisation est requise. Si le changement compromet cette destination, la décision doit être prise à l’unanimité. Sinon, une double majorité suffit (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ;
Autorisation administrative :
Dans les communes de plus de 200 000 habitants ou dans les départements 92, 93 et 94, le changement d’usage d’un local d’habitation nécessite une autorisation préalable du maire ;
Des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) peuvent aussi être exigées en cas de travaux modifiant la façade, l’emprise au sol ou la structure du lot.
En cas de changement non autorisé
Un changement d’usage effectué en violation du règlement peut faire l’objet d’une action en justice de la part des copropriétaires. Le délai de prescription est de cinq ans à compter du moment où l’infraction est connue. Le contrevenant s’expose, en outre, à une amende pouvant atteindre 50 000 € (article L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).
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