Phase finale d’une construction d’un ouvrage, la réception des travaux est décisive dans le processus de construction, puisqu’en plus de constituer le point de départ des différentes garanties légales (décennale, de parfait achèvement et de bon fonctionnement), il s’agit de l’étape où le maître d’ouvrage accepte ou non les travaux, avec ou sans réserve. Cette étape ne doit pas être confondue avec la phase de livraison de l’immeuble, qui représente la réelle prise de possession de l’ouvrage.
Le Code civil (article 1792-6), définit la réception comme : « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. ». À ces deux modes de réception que l’on désigne d’expresse et judiciaire, la jurisprudence est venue y adjoindre la réception tacite.
La réception expresse d’un immeuble bâti
La réception expresse d’un immeuble bâti résulte de la rencontre des parties sur le chantier qui se conclue par la formalisation d’un procès-verbal entre elles et établi de manière contradictoire, de réception ou de non-réception, voire de réception avec réserves.
En effet, à l’occasion de cette rencontre, le maître d’ouvrage dispose en effet de la faculté de relever de l’ensemble des malfaçons, non-façons ou toutes autres irrégularités apparentes sur l’immeuble, par le biais des réserves. Un délai est alors mentionné dans le procès-verbal, sous lequel l’entrepreneur s’engage à effectuer les réparations à l’issue desquelles une nouvelle visite sera programmée pour lever les réserves.
Selon la nature du contrat (VEFA, CCMI etc.), le prix sera consigné jusqu’à réparation totale des désordres. Par ailleurs, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), lorsqu’il n’est pas accompagné d’un professionnel lors de la phase de réception, le maître d’ouvrage peut s’il constate postérieurement d’autres défauts non mentionnés dans le procès-verbal, les notifier par lettre recommandée dans les huit jours qui suivent la réception.
La réception judiciaire d’un immeuble bâti
Si aucun accord n’est possible entre les parties quant à la réception du bien immeuble, notamment du fait de la conformité des travaux, l’une d’elles peut envisager de saisir le juge pour que soit prononcée la réception de l’ouvrage.
Ce mode de réception peut intervenir avec réserves s’il y a lieu, et dès lors que le bien est en état d’être reçu, quand bien même le refus d’une des parties à réceptionner l’ouvrage n’est pas caractérisé.
La réception tacite d’un immeuble bâti
La réception tacite d’un immeuble est un procédé reconnu par la jurisprudence, qui implique de réceptionner le bien, sans conclusion d’un procès-verbal de réception.
Les juges admettent en effet une prise de possession des lieux directement par le maître d’ouvrage, à condition que soient réunis les trois éléments suivants :
Une prise de possession effective ;
L’achèvement des travaux ;
Le paiement intégral des travaux.
Dès lors, l’ensemble de ces éléments traduit la volonté non équivoque de réceptionner l’immeuble, bien que cette situation juridique pose une difficulté quant à la date effective et certaine de la réception, non sans conséquences concernant la mise en œuvre des garanties légales de construction.
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