Une société a fait construire un immeuble à usage d’habitation dont elle a vendu des lots en l’état futur d’achèvement à une SCI. Une garantie extrinsèque d’achèvement a été souscrite, sous la forme d’un cautionnement bancaire auprès d’un organisme financier.
La société maître d'ouvrage, la banque et les copropriétaires, parmi lesquels figurait la SCI, ont conclu un protocole pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage. Or, la société a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire. La banque a alors assigné la SCI en paiement d’une somme correspondant au solde du prix d’achat de ses lots.
Le 25 novembre 2021, la Cour d’appel a condamné la SCI à verser le solde du prix à la banque. Contestant sa condamnation, la SCI s’est pourvue en cassation.
En effet, sur la base du protocole en vertu duquel les travaux réalisés par l’acquéreur seront à déduire du solde du prix, elle soutenait qu’il appartenait à la banque de démontrer avoir financé ces travaux dans le cadre de la garantie d’achèvement pour être fondée à exiger de l’acquéreur le solde du prix de vente. En jugeant autrement, la Cour d’appel a opéré un renversement de la charge de la preuve.
Convaincue par ces arguments, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et renvoie les parties devant la Cour d’appel autrement composée.
En déroulant son raisonnement, la Haute juridiction rappelle au visa de l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation, que le garant d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement qui achève, ou fait achever, en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l'acquéreur le solde du paiement du prix de vente.
La créance du garant sur le prix de vente, encore détenu par les acquéreurs, étant la contrepartie de la mise en œuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant.
Conformément à l'ancien article 1315, devenu 1353 du Code civil, il appartient, dès lors, au garant qui réclame à l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu'il a financés pour parvenir à l'achèvement de l'ouvrage
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