Lorsqu’un terrain ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique, ou que cet accès demeure compliqué, la parcelle peut alors être considérée comme enclavée.
Cette situation juridique n’est pas irrémédiable, puisque la loi reconnaît, sauf circonstances exceptionnelles, le droit pour le propriétaire du bien enclavé, de bénéficier d’une servitude de passage.
L’état d’enclave
L’état d’enclave définit un terrain qui ne dispose pas d’un accès propre et direct à la voie publique, ou dont l’accès vers la voie publique est trop étroit, trop dangereux, sinon inaccessible à l’aide d’un véhicule à moteur. Il peut s’agir à titre d’exemple, d’une parcelle entourée de toute part, par des terrains appartenant à d’autres propriétaires, ou d’un terrain dont l’accès présente une pente trop inclinée pour un faciliter l’accès.
Dès lors qu’une telle situation est caractérisée, il est alors dit du terrain qu’il se trouve enclavé.
Si la configuration précédente est constatée, mais que des travaux minimes permettent de corriger la situation, alors le terrain n’est pas considéré comme enclavé, à l’instar d’une haie à supprimer pour permettre l’accès à la voie publique.
Terrain enclavé et servitude de passage légale
En cas d’enclave, le propriétaire du bien qui subit cette situation est légalement fondé à bénéficier d’une servitude de passage, sur l’une des parcelles voisines, pour lui permettre d’accéder à la voie publique, laquelle s’applique au sol, mais également au sous-sol, lorsqu’un raccordement électrique et sanitaire est nécessaire.
À noter cependant que si un propriétaire est lui-même responsable de l’état d’enclave de son terrain, il ne peut prétendre à aucune servitude de passage.
En matière d’établissement de la servitude de passage, le propriétaire du fonds enclavé peut opter pour le tracé le plus court vers la voie publique, sinon le moins préjudiciable pour le propriétaire du fonds sur lequel est établi le passage, mais si l'enclave est la conséquence d’une division d’un terrain, la servitude de passage ne peut être demandée que sur les terrains qui résultent de la division.
Cette servitude peut être dressée à l’amiable, dans le cadre d’une convention entre les propriétaires, authentifiée par notaire lequel pourra alors y reporter le tracé pour pallier tout litige, ou par décision du juge à défaut d’accord.
En tout état de cause, la servitude de passage est établie pour une durée qui ne serait être supérieure à 30 ans, et cesse dès lors que le terrain n’est plus enclavé, notamment s’il y a réunion des parcelles.
En contrepartie du droit de passage, le propriétaire du terrain enclavé est redevable d’une indemnité envers celui sur lequel le passage est établi, dont le montant dépend du préjudice subit à la fois par le passage, notamment de véhicules sur son terrain, mais également de la perte de superficie dont il pourrait avoir l’utilisation, pour par exemple des constructions ou l’aménagement d’un jardin.
Le propriétaire du terrain sur lequel est établie la servitude reste libre d’aménager son terrain comme il l’entend, y compris concernant le tracé du passage, sauf à en incommoder ou en diminuer l’usage.
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