En droit de l’immobilier, l’empiétement correspond à la situation où une personne use d’une partie d’un terrain voisin à sa propriété, mais appartenant à un autre propriétaire, sans en avoir le droit et sans y avoir été autorisée.
Cette situation, qui constitue une atteinte au droit de propriété, permet au propriétaire légitime d’obtenir la cessation du trouble par la fin de l’occupation, et s’il y a lieu : la démolition des éventuels ouvrages édifiés sur la partie de l’assiette de terrain lui appartenant.
À l’occasion d’une décision rendue le 8 février 2023, la Cour de cassation est revenue sur le délai de prescription de cette action, dans le cadre d’un empiétement commis par le preneur d’un bail.
Dans les faits concernés, une SCI avait consenti à une autre un bail emphytéotique d’une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans, portant sur un terrain lui appartenant, afin d’y construire une clinique de rhumatologie alimentée en eau thermale depuis la source située sur une parcelle voisine.
Constatant, entre autres, l’empiétement commis par la clinique sur la parcelle où était située la source, la SCI avait alors assigné la clinique dans le cadre d’une action en résiliation de bail, et avait demandé le versement de dommages et intérêts en conséquence.
Sa demande est pourtant rejetée par la Cour d’appel qui la juge irrecevable, puisque prescrite.
Devant la Cour de cassation, la SCI argue du fait selon lequel le dommage dû à l’empiétement était continu, et bien que pouvant être regardée comme une action personnelle soumise au délai de prescription de 5 ans, celle-ci pouvant être recevable au moins dans les 5 années qui précédaient sa demande, étant donné que l’empiétement se poursuivait.
Mais la Haute juridiction ne fait pas droit à ses prétentions visant à ce que soit reconnu comme point de départ du délai de prescription, la date de cessation de l’empiétement.
La Cour rappelle que le point de départ du délai de prescription de 5 ans en matière de responsabilité contractuelle court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de l’empiétement. Or, en l’espèce, la SCI connaissait l’existence de l’empiétement au moins depuis le 22 avril 2008, date à laquelle elle avait assigné une première fois en référé la clinique, avant sa saisine en résiliation du bail, considérant l’empiétement comme un manquement à ses obligations contractuelles, en 2018.
L’occasion de rappeler ici l’importance du fondement de la demande, puisqu’en ayant agi dans le cadre d’une action contractuelle, et non de revendication immobilière, l’action de la SCI était soumise au délai de prescription de droit commun. La société s’est vue privée du délai de prescription de 30 ans, normalement garanti dans le cadre des possessions immobilières.
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