Une société civile immobilière (SCI) familiale est une SCI dont les associés sont les membres d’une même famille en raison d’un lien de parenté jusqu’au quatrième degré, d’un mariage ou d’un PACS. Cette forme de société, qui exige au minimum la réunion de deux associés, facilite l’acquisition, la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier. Offrant de nombreux atouts, cette société présente néanmoins certains désavantages selon les objectifs poursuivis.
QUELS SONT LES AVANTAGES D’UNE SCI FAMILIALE ?
L’atout premier est la possibilité d’investir dans l’immobilier à plusieurs en mutualisant les apports et en augmentant la capacité d’investissement. De plus, les statuts peuvent répartir les tâches et les responsabilités de chaque associé, simplifiant ainsi la gestion locative.
Cette forme sociétale offre le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Une SCI soumise à l’IR permet de déclarer un déficit foncier alors qu’une SCI soumise à l’IS peut déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements. Si la SCI est soumise à l’IR, le régime des plus-values des particuliers offre le bénéfice d’un abattement ou d’une exonération en fonction de la durée de détention.
Le fait de détenir des biens immobiliers au sein d’une SCI permet d’échapper à l’indivision et de conserver le patrimoine familial. En cas de conflit, l’associé qui souhaite quitter la société est libre de céder ses parts en minimisant l’impact de son départ pour les autres associés.
L’interposition d’une société facilite la transmission progressive du patrimoine détenu. Chaque parent peut donner une fraction de ses parts sociales à ses descendants en bénéficiant de l’abattement légal, qui s’élève à 100 000 € et se renouvelle par période de 15 ans.
De plus, la transmission peut être modulée selon la situation familiale et les besoins de chacun grâce au démembrement de la propriété. Ainsi, les parents peuvent céder la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants afin qu’elles entrent dans leur patrimoine tout en se réservant l’usufruit, à savoir le droit de jouir du bien. Ainsi, les parents usufruitiers peuvent continuer à occuper leur maison, lorsque l’usufruit s’éteindra à leur décès, les héritiers nus-propriétaires récupéreront la pleine propriété du bien et ne supporteront pas de frais de mutation supplémentaire.
QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS D’UNE SCI FAMILIALE ?
La création et la gestion d’une société obligent les associés à respecter les obligations afférentes. La création implique la rédaction des statuts et l’accomplissement de formalités permettant l’immatriculation de la société, alors que la gestion exige la tenue d’une comptabilité et l’organisation d’assemblées générales. Si le fait d’interposer une société offre de nombreux avantages, l’acquisition en nom propre d’un bien immobilier implique un formalisme plus léger qui ne comprend pas les obligations administratives et comptables nécessaires pour une société.
Par ailleurs, contrairement à une société commerciale, la société civile ne permet pas l’exercice d’activités commerciales, notamment l'achat-revente de biens immobiliers pour en tirer profit.
Enfin, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales. Si la société n’est pas en mesure de rembourser ses dettes, les créanciers peuvent engager le patrimoine personnel des associés pour obtenir le paiement de leurs créances.
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