Une société bénéficiaire d’un crédit-bail immobilier avait promis de vendre à une autre société un ensemble immobilier comprenant un hôtel. La vente était conclue sous la condition suspensive de l’acceptation, par les crédit-bailleurs, de la levée anticipée de l’option d’achat. L’acte authentique devait être signé au plus tard le 31 janvier 2018.
Quelques jours avant cette échéance, l’acquéreur, qui s’était initialement engagé à financer l’opération sur ses fonds propres, a demandé un report de la vente ainsi que l’ajout d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Cette demande a été refusée et la vente n’a pas été régularisée.
L’acquéreur a alors demandé la restitution de la somme consignée chez le notaire ainsi que le paiement de la pénalité contractuelle. De son côté, le vendeur a également sollicité l’application de cette pénalité, estimant que l’acquéreur avait empêché la réalisation de la condition suspensive.
La Cour d’appel de Grenoble a constaté que la condition suspensive avait échoué en raison du comportement de l’acquéreur. Elle a néanmoins rejeté la demande du vendeur au titre de la clause pénale.
Elle a considéré que la condition relative à l’acceptation de la levée anticipée de l’option avait été stipulée dans l’intérêt du vendeur. Dès lors, même si l’acquéreur avait provoqué sa défaillance, cette condition ne pouvait pas être réputée accomplie sur le fondement de l’article 1304-3 du Code civil.
La Cour de cassation confirme cette analyse et rejette le pourvoi.
Elle précise qu’une condition suspensive ne peut être réputée accomplie qu’à titre de sanction contre le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché la réalisation.
En l’espèce, la condition avait été stipulée dans l’intérêt du vendeur, qui était donc le débiteur de l’obligation conditionnelle. Or, sa défaillance avait été provoquée par l’acquéreur, c’est-à-dire par le créancier de cette obligation. Elle ne pouvait donc pas être réputée accomplie.
Le vendeur pourrait éventuellement engager une action en réparation contre l’acquéreur, mais il ne peut pas obtenir que la condition soit juridiquement considérée comme réalisée.
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