Le compromis de vente est une étape fondamentale lors d’une transaction immobilière, en ce qu’il engage en principe fermement le vendeur et l’acquéreur, sauf éventuellement en cas d’impossibilité de satisfaire les clauses suspensives qui y sont mentionnées. D’autres clauses permettent également d’assouplir cet engagement, notamment celle dite de dédit qui peut permettre à une partie de renoncer volontairement à la vente, en contrepartie du paiement d’une somme déterminée à l’avance.
Stipulation contractuelle, l’objectif de la clause de dédit est d’offrir une porte de sortie encadrée à une partie au compromis de vente qui ne souhaite plus poursuivre ses engagements, sans pour autant justifier d’un motif particulier.
En pratique, il s’agit de la stipulation par laquelle une des parties au compromis de vente, sinon les deux, est autorisée à renoncer volontairement à la réalisation de la vente, moyennement le versement d’une somme, dont le montant ou le calcul, est d’ores et déjà fixé par la clause.
Fondée sur le principe de liberté contractuelle, tel que consacré à l’article 1102 du Code civil, la clause de dédit n’est valable qu’à condition d’être expressément prévue dans le compromis de vente.
Un compromis peut par exemple prévoir que l’acheteur conserve la faculté de se désister jusqu’à la signature de l’acte authentique, à condition de verser un dédit correspondant à 5 % du prix de vente. S’il renonce sans invoquer une condition suspensive, cette somme restera acquise au vendeur. Dans d’autres cas, la clause peut être réciproque et le vendeur peut également renoncer à la vente, en restituant une somme équivalente ou supérieure à celle reçue.
Concernant les conditions de validité de la clause de dédit, cette dernière doit être rédigée de manière claire et précise et non équivoque, afin de pouvoir être parfaitement comprise par les parties au compromis de vente. L’objectif d’une telle stipulation contractuelle ne saurait être de vider le compromis de sa substance ni de constituer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause et en application de l’article 1231-5 du Code civil, le juge demeure compétent s’il est saisi pour réduire le montant de de la clause de dédit s’il l’estime disproportionné.
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