Le démembrement de propriété d’un bien immobilier permet à l’acquéreur d’obtenir uniquement la disponibilité de l’immeuble (l’abusus), alors que le cessionnaire en conserve l’usage (l’usus), et continue d’en percevoir les ressources (le fructus). Cette opération présente des avantages non négligeables pour le nu-propriétaire (l’acheteur) et pour l’usufruitier (le vendeur) ; il convient donc d’en connaître les contours.
Quelles sont les obligations respectives du nu-propriétaire et de l’usufruitier ?
L’usufruitier est tenu de conserver l’immeuble en bon état, autant dans les parties privatives que dans les parties communes. Le nu-propriétaire doit quant à lui supporter les grosses réparations, telles que les réparations sur les gros murs, les voûtes, les planchers, le rétablissement des poutres, ou le ravalement de l’immeuble, sauf si les travaux résultent d’un défaut d’entretien de l’immeuble de l’usufruitier.
Dans le cadre du paiement des charges et des taxes, telles que les charges de copropriété, la taxe foncière, ou bien encore la taxe d’habitation, c’est l’usufruitier qui doit s’en acquitter.
Cependant, le nu-propriétaire assume les charges extraordinaires qui sont imposées sur la propriété, comme le bornage. L’usufruitier peut en outre demander le remboursement à l’acheteur de ce type de dépenses s’il les prend en charge de son côté.
L’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent céder à titre individuel leurs droits sur l’immeuble.
En revanche, s’ils décident communément de vendre le bien immobilier, les parties peuvent s’appuyer sur un barème fiscal prévu par le Code des impôts afin de fixer la répartition du prix de vente, qui est notamment calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Cette transaction immobilière est-elle vraiment avantageuse ?
Le premier avantage de cette opération pour l’acquéreur est l’obtention plus aisée d’un prêt immobilier avec un taux très bas, en plus de négocier un prix d’achat de l’immeuble faible. En effet, l’achat d’un bien immobilier avec démembrement permet d’obtenir une décote du prix, calculée sur la valeur totale du bien en pleine propriété retranchée de la valeur de l’usufruit, correspondant au montant des loyers non perçus par le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement.
De plus, les frais de notaire (les émoluments, les droits de mutation…) sont réduits, puisqu’ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, et l’opération immobilière peut faire l’objet de diverses exonérations fiscales, notamment l’exonération de 100 000 € lors de donation entre parents-enfants, renouvelable tous les quinze ans. De même, aucune fiscalité sur l’impôt sur le revenu n’est applicable pendant la durée du démembrement, car le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif.
Enfin, à l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires, sans aucune formalité.
L’achat en nue-propriété : comment faire ?
Le démembrement de propriété se réalise obligatoirement par l’établissement d’un acte constitutif, tel qu’un acte de vente, ou une donation, ainsi qu’un fait générateur qui y met fin comme le décès de l’usufruitier.
Néanmoins, il existe deux méthodes distinctes pour vendre un immeuble dont le droit de propriété est démembré :
Le démembrement simple : l’acheteur devient nu-propriétaire, et le vendeur devient usufruitier selon les conditions et la durée qu’ils ont établies ;
Le démembrement croisé : chaque acheteur obtient une part d’usufruit et une part de nue-propriété sur l’immeuble, et seul l’un d’entre eux devient pleinement propriétaire selon des conditions préétablies, telles que le décès des autres acquéreurs, ou à l’échéance d’une durée déterminée. Cette opération est principalement utilisée lors de la transmission de patrimoines entre membres d’une même famille, notamment par les couples pacsés ou non mariés.
Pour rappel, toutes les opérations immobilières doivent être réalisées par acte authentique auprès d’un notaire ; il est donc conseillé de s’approcher de ce professionnel pour bénéficier de ses conseils.
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