Professionnel dont l’activité consiste principalement en l’achat et la revente de biens immobiliers, le marchand de biens se livre régulièrement à d’autres fonctions en lien avec l’immobilier (prospection, rénovation, etc.,), en plus de porter la casquette de chef d’entreprise ou d’associé, selon s’il opte pour exercer seul ou sous la forme sociétale.
Retour sur cette activité est les différents statuts sous laquelle elle peut être exercée.
Quelle définition pour le marchand de biens ?
L’activité de marchand de biens se définit comme le fait pour une personne de procéder, à titre habituel, à l’achat et à la revente successive, éventuellement après rénovation et/ou division, de biens immobiliers (maisons individuelles, lots de copropriété, terrain à bâtir etc.), mais aussi de parts de sociétés ou de fonds de commerce. Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier.
L’activité de marchand de biens peut être exercée par toute personne, à condition d’avoir déclaré cette activité, à l’exception des professions suivantes, par nature incompatibles :
Commissaires de justice ;
Experts-comptables ;
Avocats ;
Notaires ;
Architectes ;
Pharmaciens.
Quelle fiscalité ?
Outre une imposition intrinsèquement liée au statut juridique choisi par le marchand de biens, cette activité présente deux particularités sur le plan fiscal.
D’une part, les marchands de biens bénéficient d’une réduction des frais d’acte lors de l’achat, compte tenu d’une fiscalité réduite à 0,715 % du prix d’achat au lieu de 5,8 %. Le total des frais est porté à 2% ou 3% selon le montant d’acquisition du bien (contre 7% à 8% pour une vente classique), à condition que la revente du bien ait lieu sous 5 ans.
Dans certains cas, ce professionnel de l’immobilier doit percevoir et reverser à l’administration de la TVA lors de la revente.
Quel statut choisir ?
Le marchand de biens revêt la qualité de commerçant, il doit pour cela opter pour un régime juridique, lui permettant d’exercer son activité.
Le statut d’autoentrepreneur est incompatible avec l’activité de marchand de biens, compte tenu du respect du plafond de revenu que ne doit pas dépasser l’autoentrepreneur, lequel peut par conséquent être franchi en une seule vente.
Le marchand de biens peut sinon opter pour un exercice de son activité sous la forme d’une entreprise individuelle, notamment dans le cadre d’une EURL, lui offrant pour avantage une gestion de l’activité seul, sans nécessaire association, puisque le gérant dispose des pleins pouvoirs. Par ailleurs, le patrimoine personnel du marchand de biens est ici protégé, sauf en cas de faute de gestion.
Enfin, la forme sociétale pourra être envisagée pour l’exercice de l’activité de marchand de biens, à condition que leur activité soit commerciale (SNC, SAR, SAS, SASU), en optant soit pour un exercice unipersonnel, sinon pour une association avec d’autres associés, partageant ainsi bénéfices et responsabilités.
En fonction de la forme juridique de société choisie, celle-ci offrira plus ou moins de souplesse en termes de gestion (agrément de nouveaux associés, etc.) et de formalisme lié à la constitution (liberté dans la rédaction des statuts, montant de capital social minimal, etc.).
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