Comme pour tout bail, un état des lieux d’entrée doit être réalisé pour avoir un référentiel lors de la sortie des locaux par le preneur.
En ce qui concerne le bail commercial, si auparavant, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur pouvait se prévaloir de la présomption de bon état prévue par l’article 1731 du Code civil, la loi PINEL a mis fin à cette situation.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi PINEL, l'article L.145-40-1 du Code de commerce impose de réaliser un état des lieux d’entrée à chaque fois que l’un des événements suivant intervient : prise de possession des locaux, conclusion du bail commercial, cession du droit au bail, cession ou mutation à titre gratuit du fonds et restitution des locaux par le preneur.
Le formalisme et le contenu de l’état des lieux
L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, par un tiers mandaté ou par un huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Cela signifie que le bailleur ou le preneur doivent avoir été invités à participer à l’état des lieux.
Le document est fait en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de cocontractants.
Le Code de commerce ne précise aucune règle sur le contenu à définir dans l’état des lieux, même s’il est conseillé de respecter le parallélisme de formes, c’est-à-dire que l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie doivent être réalisés de la même manière.
À défaut, le risque de contentieux lié à la restitution des locaux est accru.
Il est donc conseillé de confier la rédaction du contrat du bail commercial à un avocat spécialisé en la matière, qui veillera à répondre aux besoins spécifiques du bailleur et du preneur.
La remise des clés et la restitution du dépôt de garantie
La remise des clés s’effectue lors de la prise de possession des locaux par le preneur, ainsi qu’à la libération des lieux par le preneur qui les restitue au bailleur, selon les dates convenues entre les parties. En outre, tant que le preneur n’a pas restitué les clés, il reste responsable des locaux loués et doit continuer de payer un loyer ou une indemnité d’occupation.
Le dépôt de garantie est une somme d’argent, que le preneur verse au bailleur lors de la signature du contrat de bail, afin de couvrir ses éventuels manquements, comme une dégradation des locaux ou le non-paiement de loyers, charges et/ou taxes. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire et son montant est librement fixé par les parties ; il est toutefois productif d’intérêts si son montant excède deux termes de loyer, pour un loyer payable à terme échu, ou un terme de loyer, pour un loyer payable d’avance. Il sera alors restitué au preneur, s’il a rempli toutes ses obligations, lors de la remise des clés, notamment si l’état des lieux de sortie est similaire à celui d’entrée dans les lieux.
L’absence d’état des lieux et ses conséquences
Le Code de commerce précise que « le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil », c’est-à-dire que le locataire n’est pas tenu de rendre les locaux en bon état ; par conséquent, le bailleur devra apporter la preuve que les éventuelles dégradations ont été réalisées par le preneur, pour refuser de lui restituer le dépôt de garantie ou pour lui imputer d’éventuelles dégradations, dans le cadre d’un litige.
Il est donc essentiel de faire preuve de vigilance lors de tout changement de situation justifiant la réalisation d’un état des lieux d’entrée, et lors de l’état des lieux, de prendre des photos des locaux, signaler le moindre défaut visible et bien vérifier l’état des murs, du sol, du plafond, des interrupteurs, des lumières, et de tous les autres éléments qui composent les locaux loués.
Comme pour tout bail, un état des lieux d’entrée doit être réalisé pour avoir un référentiel lors de la sortie des locaux par le preneur.
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