Au cours d'une assemblée générale, les résolutions sont adoptées par l’ensemble des copropriétaires présents, en fonction des règles de majorité prévues. Toutefois, il existe un recours permettant aux copropriétaires de contester ces décisions, à la condition de prouver une irrégularité.
Qui peut contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?
Seul le copropriétaire défaillant (ni présent ni représenté) ou opposant (ayant voté contre la décision adoptée ou pour la décision rejetée) peut contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires.
Un copropriétaire qui vote en faveur d’une résolution n’est pas considéré comme opposant ou défaillant (Cass. civ 3e, 23/09/2009, n°08-15.230). De même, un copropriétaire représenté ne peut être considéré comme défaillant (Cass. civ 3e, 07/09/2011, n°10-18.312).
Toutefois, il existe des exceptions comme pour le copropriétaire ayant voté pour une décision, mais qu’il a été victime de dol.
Il s’agit de la seule condition puisque le copropriétaire n’a pas besoin de démontrer un quelconque préjudice.
Pour quelles raisons peut-on contester une telle décision ?
Il suffit de démontrer que les règles d’organisation ou de fonctionnement de l’assemblée générale ou de la décision n’ont pas été respectées.
Un copropriétaire peut contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires pour vices de forme ou vice de fond.
Sont notamment des vices de forme : l’irrégularité de la procédure du vote, une décision qui n’est pas adoptée à la bonne majorité, un défaut d’irrégularité ou absence de la convocation, les documents obligatoires n’ont pas été mis à la disposition des copropriétaires ou encore une décision adoptée qui n’était pas à l’ordre du jour.
Pour les vices de fond, il peut s’agir d’une décision frauduleuse, d’une décision qui impacte le droit de jouissance d’un copropriétaire ou encore une décision qui est contraire à l’intérêt général de la copropriété.
Dans quel délai la contestation est-elle possible ?
Toutefois, dans le cas où la délibération prise en assemblée générale a introduit, dans le règlement de copropriété, une clause contraire à l’article 43 de la loi, telle que l’absence de notification du procès-verbal par le syndic, l’action en contestation est alors soumise au délai de droit commun de 5 ans (Cass. civ. 3e, 27/09/2000, n°98-22.792).
Le recours doit alors être porté au Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Le tribunal peut annuler la décision, et accorder au copropriétaire des dommages-intérêts.
Quels sont les effets d’une telle contestation ?
Si le recours est porté contre la résolution en elle-même, le juge va annuler la résolution litigieuse, et les autres vont perdurer.
Toutefois, si le recours est justifié par un vice de forme, l’assemblée générale de copropriétaires, dans son ensemble, risquel’annulation.
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