En matière de vices cachés, le maître d'ouvrage, sinon l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, concernant la garantie décennale d’un ouvrage, doivent impérativement rapporter la preuve que les conditions d’application de ce texte sont réunies.
Ainsi, comme le rappelle la Cour de cassation par un arrêt du 2 mars 2022, il appartient à la juridiction saisie d’un litige sur ce fondement, de veiller à ne pas inverser la charge de la preuve.
Dans cette affaire, un particulier a confié la réalisation de travaux de construction d’un bâtiment à usage professionnel à une société, avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour le compte du maître d’ouvrage.
Une fois les travaux achevés, la propriété a été vendue à une société civile immobilière, laquelle a mis le bien en location.
Le maître d’ouvrage, le bailleur et la SCI ont alors assigné la société de construction pour indemnisation de préjudices résultant de l’absence d’assurance dommages-ouvrage et décennale, ainsi que de différentes malfaçons et non-conformités.
Devant la Cour d’appel, la société de construction est entre autres condamnée à verser à la SCI une somme au titre de la non-conformité des bois des terrasses extérieures, au motif qu’il incombait à la société de construction d’apporter la preuve « de ce que le défaut de conformité relatif au bois des terrasses extérieures était apparent le jour de la réception intervenue sans réserve ».
Cette conclusion sera sanctionnée par la Cour de cassation sur le fondement de l’article 1353 alinéa premier du Code civil (anciennement 1315 en l’espèce), selon lequel « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».
Ainsi, en l’espèce, pour condamner la société au versement d’une somme en garantie d’un vice de conformité, la Cour d’appel a retenu que le professionnel de la construction ne rapportait pas la preuve du caractère apparent de cette non-conformité pour un maître d’ouvrage profane au jour de la réception, or, comme l’explique la Haute juridiction, une telle appréciation à pour effet d’inverser la charge de la preuve telle que fixer par la disposition citée précédemment.
Pour rappel, il incombe à celui qui réclame l’indemnisation d’une non-conformité n’ayant pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception, de prouver qu’elle n’était pas apparente à cette date pour le maître d’ouvrage.
Comme pour tout bail, un état des lieux d’entrée doit être réalisé pour avoir un référentiel lors de la sortie des locaux par le preneur.
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