En matière de baux commerciaux, ces derniers sont normalement conclus pour une période de neuf ans minimum, avec un droit de renouvellement offert au locataire et une possible résiliation triennale (bail 3/6/9). Il s’agit du statut des baux commerciaux de droit commun, conçu afin d’offrir une protection au locataire, notamment en lui assurant la pérennité de l’exploitation de son fonds de commerce.
Une alternative existe pourtant avec la conclusion d’un bail dérogatoire également appelé « bail précaire », à ne pas confondre toutefois avec le bail saisonnier ou la convention d’occupation précaire.
Quelles conditions pour conclure un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire est un bail conclu pour un engagement plus court, qui permet au locataire de s’assurer de la viabilité économique de son projet notamment en vertu de l’emplacement des locaux loués et leur zone de chalandise, et pour le bailleur de pouvoir tester la solvabilité et la rigueur du preneur, avant de pourquoi pas, conclure un bail plus long.
En plus d’être uniquement réservé à la location de locaux commerciaux, artisanaux ou industriels, deux conditions cumulatives sont requises pour conclure un bail dérogatoire :
Les parties doivent manifester, dans une clause du bail, leur volonté de conclure un tel bail et donc de déroger aux règles de droit commun en matière de baux commerciaux (en visant expressément l’article L 145-5 du Code de commerce) ;
Le bail dérogatoire ne doit pas dépasser la durée maximale de trois ans, renouvellements successifs inclus, auquel cas il est automatiquement requalifié en bail commercial de droit commun ;
Enfin, une interdiction est posée : celle de conclure un bail dérogatoire pour les mêmes locaux et entre les mêmes parties à un précédent bail commercial classique.
Quel formalisme pour le bail dérogatoire ?
En termes de formalisme, hormis la mention des deux conditions précédentes, le contenu du bail dérogatoire est relativement flexible et les parties peuvent y inclure certaines dispositions particulières tenant par exemple aux types d’activité, le montant du loyer et sa révision, etc.
Il doit en tout état de cause être cependant conclu à l’entrée dans les lieux du locataire et des états des lieux d'entrée et de sortie doivent obligatoirement être effectués.
Concernant la durée du bail, elle ne peut excéder trois ans, mais il est possible de conclure plusieurs baux successifs, sans durée minimale imposée, tant que l’ensemble de ces contrats mis bout à bout ne dépassent pas la limite des trois ans.
Comment est organisée la fin du bail dérogatoire ?
Dans le cadre d’un bail dérogatoire, il est impossible de donner un congé de manière anticipé. Ainsi, le preneur doit s’acquitter de l’ensemble des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail, et le bailleur doit également attendre le terme avant de récupérer les lieux.
Lorsqu’arrive la fin du bail, le preneur ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement. Les parties disposent alors de plusieurs possibilités :
Un nouveau bail dérogatoire est conclu si la durée des trois ans n’est pas atteinte ;
La durée des trois ans est atteinte ou les parties sont tout simplement d’accord, et un bail régi par le statut des baux commerciaux est conclu ;
Une des parties ne souhaite pas donner de suite à la relation locative et le bail prend fin ;
Lorsque le bail prend fin, le locataire est tenu de quitter les lieux à la date butoir inscrite dans le contrat. S’il ne libère pas les locaux, le bailleur a un mois pour manifester son opposition au maintien du preneur dans les lieux, auquel cas le locataire dispose alors de manière automatique d’un nouveau bail, cette fois-ci de droit commun.
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