Le loyer du bail commercial est régi par les dispositions des articles L145-33 à L145-40 du Code de commerce. Sa révision, qu’elle soit à la hausse ou à la baisse, est strictement encadrée par la loi et repose sur des indices de référence. Cette demande de révision peut être initiée aussi bien par le bailleur que par le locataire.
La révision triennale du loyer
L’article L145-38 du Code de commerce dispose que le loyer du bail commercial peut être révisé tous les trois ans. Cette faculté est laissée à l’initiative du bailleur ou du locataire. Une fois la révision effectuée, un nouveau délai de trois ans commence à courir avant la prochaine révision.
La demande de révision est formée par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) ou par acte extrajudiciaire conformément à l’article R145-20 du Code de commerce.
En cas de refus de révision, le bailleur dispose d’un délai de deux ans pour engager une action à l’encontre de son locataire (article L145-60 du Code de commerce). Ce délai de prescription ne commence à courir qu’au jour de l’envoi de la LRAR (Cass civ 3ème, du 13 février 2002, 00-17.667).
Concrètement, cette révision suit un indice sur lequel est indexé le loyer. Le montant variera donc en fonction des fluctuations de l’indice à la hausse comme à la baisse.
Les clauses de révision
Les parties peuvent insérer au sein du bail des clauses encadrant la révision du loyer. Parmi ces clauses, les plus courantes sont :
La clause d’échelle mobile, qui prévoit une révision automatique du loyer selon une périodicité déterminée, souvent annuelle. Toutefois, l’article L145-39 du Code de commerce vient encadrer cette augmentation en prohibant toute hausse supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La clause recette, qui associe le loyer à un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire, en complément d’un loyer de base fixe. Cette clause permet d’adapter le montant du loyer à l’activité économique du preneur.
Le déplafonnement du loyer
L’article L145-34 du Code de commerce prévoit le déplafonnement du bail commercial en cas de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33 du Code de commerce. Concrètement, le loyer du bail ne sera plus indexé sur un indice de variation, mais sur les caractéristiques concrètes du local.
Pour exemple, des travaux modifiant notablement les caractéristiques des locaux loués justifient le déplafonnement du loyer (Cass, civile 3ème, 9 septembre 2021, 19-19.285). La Cour de cassation a également récemment statué en matière de déplafonnement en considérant qu’une obligation légale nouvelle peut constituer une modification notable des obligations des parties donnant droit au déplafonnement (Cass, civ 3ème, du 23 janvier 2025, 23-14.887).
La charge de la preuve d’une modification notable incombe naturellement au bailleur. Celui-ci pourra démontrer la modification notable par tout moyen (rapport d’expertise…).
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