Le bail d’habitation est un contrat engageant respectivement le bailleur et le locataire. Ce dernier est donc tenu à diverses obligations, sous peine de sanctions.
Le paiement du loyer et des charges locatives
Le preneur doit régler le montant du loyer, ainsi que les charges locatives, en contrepartie de la jouissance du logement.
Il s’agit d’une obligation essentielle du locataire : le paiement du loyer et des charges doit toujours être fait, même en cas de manquement du bailleur (exemple : intervention tardive du propriétaire dans des réparations sur le logement), sous peine d’être condamné par le juge judiciaire. Toutefois, le preneur peut se protéger en procédant à la consignation des loyers et charges, après demande du juge du tribunal judiciaire, en versant les sommes dues au propriétaire sur un compte à la Caisse des Dépôts.
Si le contrat de bail prévoit une clause de révision du loyer, le bailleur ne peut l’activer qu’une fois par an, sinon le montant du loyer reste identique tout au long du bail.
L’augmentation du loyer se calcule sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL), établit par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
Les charges locatives, aussi dites « charges récupérables », sont des dépenses dues par le bailleur qu’il peut imputer sur l’occupant. La liste exhaustive des charges est fixée par décret, dont l’électricité, l’eau froide, l’eau chaude, l’entretien des parties communes…
Leur paiement peut se faire soit par provision (versement d’une somme initiale avec une régularisation annuelle), soit par forfait, selon la nature du bail (logement vide ou meublé).
Le contrat locatif doit mentionner les charges imputables au locataire et leurs modalités de paiement et de régularisation.
L’usage paisible du logement
Si le bailleur doit assurer la jouissance paisible du bien loué, c’est-à-dire empêcher tout agissement gênant envers son locataire, celui-ci est également tenu de respecter les autres occupants de l’immeuble et des alentours.
Le propriétaire est, en effet, responsable du comportement du preneur s’il cause des troubles anormaux au voisinage (bruits répétés, nuisances olfactives…) et peut procéder, en dernier recours, à l’expulsion du locataire afin de garantir la tranquillité des tiers. La Cour de cassation a notamment prononcé la résiliation du bail d’habitation pour violence commise par un proche du locataire.
La conservation du logement
Le locataire doit entretenir le logement et ses équipements, ainsi que procéder aux menues réparations qui lui incombent. Si le décret du 26 août 1987 prévoit une liste des réparations locatives, elle reste toutefois non exhaustive, comme l’entretien des jardins privatifs et de leurs allées, le remplacement des ampoules électriques grillées, le graissage des gonds des portes et fenêtres, etc.
L’occupant doit aussi permettre l'accès à la résidence pour la préparation et l'exécution de travaux, qu’ils soient sur les parties communes ou les parties privatives de l’immeuble.
Sauf autorisation préalable du propriétaire par écrit, le preneur ne peut pas transformer les locaux et les équipements (abattre une cloison, construire une véranda, etc.).
En l’absence d’accord du bailleur, le locataire peut être condamné à devoir remettre en état le logement, ou ne pourra pas réclamer une indemnisation des frais engagés si les aménagements sont conservés.
La souscription d’une assurance habitation
Dès son entrée dans le logement, l’occupant doit s’assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie…) et transmettre l’attestation d’assurance à son bailleur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.
Ce document doit être remis obligatoirement lors de la remise des clefs, à chaque renouvellement du bail d’habitation, ainsi qu’annuellement si le propriétaire l’exige.
Si le locataire ne souscrit pas à cette assurance, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire à sa place, dont il récupère les frais chaque mois au moment du paiement du loyer, avec la possibilité d’une majoration maximale de 10 % de son montant.
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