La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat particulier qui concerne l’acquisition d’un bien immobilier à construire, dont les droits du vendeur sur le sol et sur la propriété des constructions existantes sont immédiatement transférés à l’acquéreur au jour de la signature du contrat.
Par ailleurs, l’acheteur devient propriétaire de l’immeuble, au fur et à mesure de l’exécution des travaux, dont est tenu d'en payer le prix à mesure de l’édification de l’ouvrage.
La législation française encadre strictement cet acte notarié en imposant, par exemple, l’insertion de clauses spécifiques telles que celles relatives au prix, et à ses modalités de paiement, afin de protéger l’acheteur d’éventuels abus de la part du promoteur immobilier.
Le dépôt de garantie lors de l’achat en VEFA
Afin de réserver le logement à bâtir, le constructeur peut réclamer à l’acheteur un dépôt de garantie, dont les modalités sont prévues dans le contrat de réservation. Ces fonds sont soit bloqués sur un compte ouvert au nom de l’acquéreur, soit consignés chez un notaire.
Lors de la signature de l’acte définitif de vente, les fonds sont versés au vendeur, en soustraction du prix de vente.
Le montant de ce dépôt de garantie varie en fonction du délai prévisionnel estimé pour la construction de l’immeuble :
5 % du prix de vente maximum, si le délai prévisionnel n’excède pas un an, à compter de la date de signature du contrat ;
2 % du prix de vente maximum, si le délai prévisionnel n’excède pas deux ans, à compter de la date de signature du contrat ;
Si le délai prévisionnel des travaux dépasse deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Pour rappel, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat, et peut ainsi récupérer la somme versée au titre du dépôt de garantie.
Le prix prévisionnel et la clause de révision du prix
Le contrat de réservation doit obligatoirement mentionner le prix de vente du logement, sous peine d’entraîner la nullité de cet acte. Or, ce prix est prévisionnel, et peut être susceptible de changer au moment la signature du contrat définitif de vente. Il est donc essentiel d’être vigilant sur ce point.
De même, si le maître d’ouvrage se réserve des travaux, le promoteur immobilier est dans l’obligation de les mentionner dans le contrat, et de les chiffrer de manière précise et réaliste.
En outre, le contrat peut prévoir une clause de révision du prix, qui est calculée en fonction de la variation de l’indice national du bâtiment, dénommé « indice BT01 », afin de tenir compte notamment des variations du marché, des coûts salariaux, de l’augmentation du prix des matériaux et de leur transport.
Cet indice est publié mensuellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
La limite de la révision du prix est toutefois fixée à 70 % de cet indice.
L’échelonnement du paiement d’un logement en VEFA
Le Code de la construction et de l’habitation dispose que « l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ». En pratique, le paiement du prix s’effectue par étapes en fonction :
35 % du prix total à l’achèvement des fondations ;
70 % du prix total à la mise hors d’eau, c’est-à-dire lorsque les murs ont été élevés, la charpente et la toiture bâties entièrement, et rendent ainsi l’ouvrage étanche ;
95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est quant à lui payable uniquement lors de la mise à disposition du logement à l’acquéreur.
Ce montant peut néanmoins être consigné sur un compte ouvert au nom du vendeur, si des désordres apparents sont présents lors de la réception des travaux. Dans ce cas, il conviendra de les signaler dans le procès-verbal de réception à l’achèvement des travaux, afin que le constructeur corrige ces défauts selon un délai convenu entre les parties. Le solde ne sera versé qu’à la levée des réserves émises par l’acquéreur.
Les sommes à payer, ou à déposer, en cours d'exécution des travaux sont exigibles soit par des versements périodiques constants, soit par des versements successifs, dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.
En revanche, si l’acquéreur manque à son obligation de payer le prix, le contrat peut prévoir une pénalité de retard, dont le taux ne peut excéder 1 % par mois.
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