À la fin du chantier, le maître de l’ouvrage en présence du constructeur ou après l’avoir au moins convoqué, vérifie si les travaux sont bien conformes aux attentes prévues. Cette étape essentielle se nomme « la réception de l’ouvrage ». Elle constitue l’acceptation de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage, assortie, le cas échéant, de réserves portant sur ce qu’il jugerait mal fait, non-conforme, ou affecté d’un dommage.
La législation française oblige notamment l’entrepreneur à intervenir pour « lever » les réserves émises lors de la réception par le maître de l’ouvrage, dans le cadre de sa garantie de parfait achèvement dont le délai de forclusion expire un an après la réception.
En présence d’une réception avec réserve(s), les risques seraient que l’entrepreneur « soldé » n’intervienne pas pour les lever, ou parallèlement, que le maître de l’ouvrage décide de retenir une somme d’argent importante sur le solde dû jusqu’à cette intervention.
Afin d’éviter de telles situations et de s’assurer de la bonne exécution des travaux, le maître d’ouvrage et l’entrepreneur peuvent convenir au préalable de la retenue d’une certaine somme sur le prix total des travaux.
Le maître d’ouvrage peut consigner au maximum 5 % du prix convenu au contrat d’entreprise. Cette disposition s’applique aussi aux contrats de sous-traitance.
Cependant, l’application de cette retenue de garantie doit être prévue par le contrat d’entreprise liant les parties.
En outre, l’entrepreneur peut se soustraire à la retenue de garantie s’il fournit une caution personnelle et solidaire qui émane d'un établissement financier.
Enfin, cette retenue n’a pour objet que de garantir l’intervention de l’entrepreneur pour « lever » les réserves émises lors de la réception de l’ouvrage. Ainsi, aucune retenue ne peut être appliquée si aucune réserve n’est émise et, le cas échéant, elle doit être libérée dès la levée des réserves.
En l’absence de réserve ou après leur « levée », cette retenue ne saurait être maintenue pendant l’année de parfait achèvement pour garantir les autres obligations de l’entrepreneur dans cette période.
En tout état de cause, à l’expiration du délai d’un an à compter de la réception, les sommes consignées doivent en principe être versées à l'entrepreneur (ou la caution est libérée), même en l'absence de quitus sur la levée des réserves, si le maître de l'ouvrage n'a pas notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la caution ou au consignataire son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur.
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