Par un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation rappelle le régime strict de la prescription biennale applicable à l’action en paiement d’une indemnité d’éviction en matière de bail commercial, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, ainsi que de l’article 835 du code de procédure civile.
Elle juge que la prescription de deux ans court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. La mauvaise foi du bailleur ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension de cette prescription.
En l’espèce, la cour d’appel avait écarté la prescription en relevant que le bailleur avait initialement reconnu le droit à indemnité et que le locataire n’avait aucune raison d’agir en justice dès lors qu’il ne contestait ni le congé ni le principe de l’indemnité. Cette analyse est censurée.
Une décision qui confirme que le locataire qui n’agit pas dans le délai légal perd son droit à indemnité d’éviction et, par voie de conséquence, son droit au maintien dans les lieux.
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