Outil juridique du promoteur immobilier, le contrat de promotion immobilière (CPI) est l’écrit par lequel il s’engage, envers un maître d’ouvrage, à réaliser un programme de construction d’édifices immobilier, en plus de prendre en charge l’ensemble des opérations administratives, juridiques et financières qui entourent la construction.
Retour sur le formalisme de ce contrat et les obligations qui en découlent.
Définition du contrat de promotion immobilière
Par définition apportée par l’article 1831-1 du Code civil, « le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».
Les obligations du promoteur
Dans le cadre du contrat de promotion immobilière, en termes d’obligation le promoteur est, d’une part, garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage, s’il décide de sous-traiter certains postes. En effet, du fait du contrat de promotion immobilière, le promoteur dispose du pouvoir de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme.
Par ailleurs, le promoteur est tenu envers le maître d’ouvrage de la garantie décennale à l’égard de l’ensemble des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Il est également tenu de la garantie de bon fonctionnement sur les éléments d'équipement de l'ouvrage.
La mission du promoteur immobilier ne cesse qu’à la livraison de l'ouvrage, à condition que les comptes de construction aient définitivement été arrêtés entre le maître de l'ouvrage et le promoteur.
Le formalisme du contrat de promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière est nécessairement établi par écrit, publié après signature au service de publicité foncière, et doit impérativement comporter les mentions précisées à l’article L 222-3 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;
La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;
Les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux ;
Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l'utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l'ouvrage, le promoteur doit, en fin d'opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;
Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux ;
La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;
Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;
La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission.
L’omission d’une de ces mentions entraîne la nullité du contrat de promotion immobilière, laquelle ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage, et jusqu'à l'achèvement des travaux.
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