À défaut de mention explicite dans le contrat de bail autorisant la sous-location, cette dernière est interdite, sauf accord écrit du bailleur, tel que le dispose l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les rapports locatifs.
Avec le développement de plateformes comme Airbnb, permettant de mettre à la location sur une période réduite tout ou partie de son logement, de nombreux locataires, surtout en période de vacances, sont tentés d’avoir recours à la sous-location, et ce sans recueillir au préalable l’autorisation du propriétaire.
Les conséquences d’une telle pratique peuvent être importantes, comme l’a récemment confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019, en s’accordant à reconnaître les sous-loyers perçus par un locataire non autorisé à sous-louer son logement, comme des fruits civils appartenant par accession au propriétaire du logement.
Pour rappel, le droit d’accession est une extension du droit de propriété, qui permet d’accéder à ce qui est produit et ce qui s’y unit accessoirement, naturellement ou artificiellement, par un bien dont on est propriétaire. Les fruits civils quant à eux représentent ce qui est produit par une chose frugifère, c’est-à-dire susceptible de générer des revenus pour son propriétaire, telle qu’un immeuble.
Dans les faits, un couple conclut un bail d’habitation avec une SCI. À l’issue d’un changement de propriétaire, ce dernier leur donne congé pour reprise à son profit. Le nouveau bailleur assigne ensuite les preneurs en validité du congé, s’étant aperçu que le logement avait été loué à plusieurs reprises via la plateforme Airbnb sans son accord, il réclame le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.
De leur côté, les preneurs estiment que les sous-loyers constituent un équivalent économique du droit de jouissance qui leur est conféré par la location. La sous-location non autorisée ainsi que les fruits en résultant est non opposable au propriétaire, tant elle ne cause pas un préjudice résultant de la méconnaissance de l’interdiction contractuelle d’une telle sous-location. Le remboursement des loyers au bailleur constituant ainsi en enrichissement sans cause de ce dernier.
La Cour d’appel saisie des griefs, au visa de l’article 546 du Code civil, estime qu’en l’espèce les sous-loyers constituent des fruits civils appartenant au propriétaire par accession, et déboute les preneurs en plus de les condamner au remboursement des sous-loyers perçus.
Le pourvoi en cassation des locataires se solde par un rejet, et par la confirmation de la position adoptée en seconde instance.
Pour la Haute juridiction, la Cour d’appel a déduit à bon droit que les sommes perçues d’une sous-location devaient lui être remboursées. Ces sous-loyers, sauf s’ils sont autorisés par le bailleur, représentent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
Les fruits perçus par des sous locations non autorisées, même de courtes durées comme proposées sur la plateforme Airbnb, reviennent au propriétaire du logement.
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