Par principe, lorsque le locataire envisage de réaliser des travaux de nature à provoquer une transformation du logement, l'accord écrit du propriétaire est nécessaire. À défaut de cet accord, le propriétaire peut exiger du locataire une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux.
Jusqu’alors, il existait une seule dérogation à ce principe, celle de la réalisation de travaux permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap, lorsque les ouvrages étaient réalisés par le locataire et à ses frais, et après demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au bailleur, dont l'absence de réponse dans un délai de deux mois valait décision d'acceptation.
Cependant, en ce qu’elle vise notamment à lutter contre les passoires énergétiques et favoriser la construction et la rénovation de logement moins gourmand en énergie, la loi Climat et résilience du 22 août 2021, étend ce régime dérogatoire aux travaux de rénovation énergétique.
Un décret paru cet été, fixe la liste des travaux qui peuvent être réalisés par le locataire :
L’isolation des planchers bas ;
L’isolation des combles et des plafonds de combles ;
Le remplacement des menuiseries extérieures ;
La protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
L’installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
L’installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Lorsqu’il envisage, à ses frais, de tels travaux, le locataire adresse alors au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés, en indiquant notamment l'entreprise chargée de les exécuter.
Le courrier adresser au bailleur doit impérativement mentionner expressément qu’à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux.
Une fois les travaux achevés, le locataire atteste au bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.
Étant précisé que de telles rénovations ne peuvent être entreprises si elles ont pour effet d’affecter les parties communes ou les éléments d'équipement commun, ou bien la structure du bâtiment, son aspect extérieur, en modifiant notamment sa destination.
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