Régie par le Code de la construction et de l’habitation, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat où le vendeur de l’immeuble à construire, ou en cours de construction, s’engage à le livrer à l’acquéreur. Cette convention particulière dispose d’un régime juridique propre, qui offre une protection accrue au maître d’ouvrage, en imposant des obligations spécifiques au promoteur immobilier, afin d’assurer un bon déroulement des travaux, et livrer le logement selon les attentes et les délais prévus.
Comment se déroule la vente en l’état futur d’achèvement ?
L’acquéreur devient propriétaire du terrain lors de la signature de l’acte de vente, puis devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de son édification. Aussi nommé « achat sur plan », ce contrat est obligatoirement établi par acte authentique chez un notaire.
Cependant, le promoteur immobilier qui cède le terrain et s’occupe de la construction du logement, peut demander au client la signature d’un contrat de réservation. Ce contrat préliminaire définit les conditions de la vente, et engage l’acheteur à réserver l’immeuble, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie, dont le montant est limité à :
5 % du prix de vente prévisionnel lorsque le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ;
2 % du prix de vente prévisionnel lorsque le délai de réalisation de la vente n’excède pas deux ans.
Néanmoins, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé au-delà de deux ans, et le réservataire bénéficie d’un délai de 10 jours calendaires pour se rétracter.
Après la conclusion de l’acte de vente, l’acquéreur doit verser différents fonds successifs jusqu’au règlement intégral du prix. Pour rappel, le Code de la construction et de l’habitation fixe des seuils maximum pour le paiement du prix prévisionnel, en fonction de l’avancée des travaux :
35 % lors de l’achèvement des fondations ;
70 % lors de la mise hors d’eau, c’est-à-dire que l’immeuble est imperméable ;
95 % à la fin des travaux ;
Le solde est payé à la livraison de l’ouvrage, sauf en cas de non-conformité.
Quelles mentions sont obligatoires ?
En pratique, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est effectuée en deux temps, avec l’établissement d’un contrat de réservation, puis la signature de l’acte de vente. Toutefois, ces conventions doivent inclure certaines mentions obligatoires afin d’informer pleinement l’acquéreur, sous peine d’annuler la transaction immobilière, telles que :
Les coordonnées de l’acheteur et du cessionnaire ;
L’adresse du logement ;
La surface habitable, le nombre de pièces prévues ainsi que leur destination ;
Une note technique sur les éléments et leur qualité, ainsi que les matériaux utilisés pour la construction, ainsi que les éléments d’équipements individuels et collectifs ;
Le prix de vente prévisionnel, et le cas échéant ses modalités de révision ;
Le délai d’exécution des travaux et la date de conclusion de la vente ;
Les informations relatives au dépôt de garantie.
Par ailleurs, le promoteur immobilier doit joindre une fiche technique qui précise et chiffre de manière réaliste les travaux dont l’acheteur se réserve l’exécution.
Quelles protections couvrent le futur propriétaire de l’immeuble ?
Le promoteur immobilier est tenu de fournir à l’acquéreur, au jour de la conclusion de l’acte de vente :
Soit une attestation de garantie financière d’achèvement : en cas de défaillance du constructeur, c’est sa caution (un établissement financier, une banque…) qui prend en charge le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux ;
Soit une attestation de garantie de remboursement : la transaction immobilière est annulée, et le remboursement des sommes déjà versées par l’acheteur est effectué par la caution solidaire du constructeur défaillant.
Enfin, le maître d’ouvrage (l’acheteur) est couvert par les trois garanties légales liées à la construction (la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, et la garantie décennale), en plus de deux garanties propres à la VEFA :
La garantie d'isolation phonique : l’acquéreur peut forcer le constructeur, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, à effectuer toutes les réparations nécessaires pour isoler acoustiquement le logement ;
La garantie de superficie : prévue à l'article R. 261-13 du Code de la construction, cette obligation impose au promoteur d'indiquer la surface habitable au maître d’ouvrage. En cas d’absence de cette mention dans le contrat, le propriétaire du logement peut demander une diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte. Si la surface est néanmoins supérieure à 5%, le vendeur ne peut pas exiger de paiement supplémentaire.
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