Le pas de porte ou droit d’entrée se caractérise par le versement en capital d’une somme d’argent par le locataire au propriétaire d’un local commercial inoccupé, au début de la relation contractuelle, en contrepartie de la jouissance du fonds de commerce.
La présence d’un pas de porte n’est pas obligatoire pour la validité de la relation commerciale. Ainsi, son absence ne peut en aucun cas compromettre le lien contractuel (Cass civ 3ème, 26 mai 2009, 08-15.730).
Attention, il ne s’agit pas d’une caution ; l’argent versé au bailleur ne sera en aucun cas restitué au locataire à la fin de la relation commerciale. Il ne s’agit pas non plus d’un droit au bail qui constitue la somme d’argent versée par le nouveau locataire à son prédécesseur.
Le pas de porte tient davantage de l’usage que de la loi ; le Code de commerce ne le mentionne pas. Les juridictions s’appuient sur l’article 1103 du Code civil relatif à la force obligatoire du contrat lorsqu’elles ont à trancher d’un litige y afférent, au regard des éléments du dossier.
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Il s’agit d’un élément contractuel, matérialisé par une clause spécifique devant nécessairement énoncer le montant du pas de porte ainsi que ses modalités de paiement.
Le prix est librement fixé par les parties. En général cela tient à la situation géographique du local en question : plus un local est « bien placé », plus il y aura de chalands tentés de s’y arrêter pour acheter et donc plus le locataire sera susceptible de générer du chiffre d’affaires.
Par exemple, le pas de porte portant sur un local commercial situé sur les Champs Elysées est très élevé au regard du passage important d’acheteurs potentiels.
Si le pas de porte est présent au sein du contrat, il doit y être indiqué explicitement. Dès lors il peut se traduire comme :
Un supplément de loyer : revu à chaque changement de locataire ;
Une indemnité : versée en contrepartie de la propriété commerciale.
Remarque : il est possible de conjuguer les deux modalités de paiement ; dans ce cas le versement du pas de porte sera de nature mixte.
Le choix des modalités de paiement du pas de porte n’est pas anodin. En effet, l’administration fiscale ne le traite pas de la même façon selon l’option choisie.
D’une part, si c’est l’option du supplément de loyer qui est privilégiée, alors les sommes d’argent concernées seront évaluées comme des charges afférentes au local et fiscalement déductibles sur la durée du bail.
D’autre part, si c’est l’indemnité qui est retenue, le pas de porte sera considéré comme un actif non amortissable et ne pourra pas déductible.
Enfin, en cas de choix mixte, le pas de porte devra être divisé pour son traitement fiscal.
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