Un contexte économique difficile est un terreau propice aux tensions entre les locataires qui n’ont plus la capacité d’honorer leurs loyers et les propriétaires pour qui cela constitue un manque à gagner.
Évidemment, en cas de litige, le bailleur peut être accompagné par des professionnels du droit, dont le commissaire de justice qui est le premier concerné pour ce type de litige.
Cependant, si le conflit perdure, les frais se multiplient, ce qui peut justifier, pour le bailleur, de souscrire une garantie des loyers impayés afin d’être assisté dans le règlement du contentieux.
À quoi sert une GLI ?
La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par un bailleur pour se prémunir d’éventuels loyers impayés.
Cette garantie prend évidemment en charge les loyers impayés, pour autant, le contrat peut prévoir une durée d’impayés avant que la garantie se déclenche ainsi qu’une durée maximale d’indemnisation.
La prise en charge concerne également les frais de justice, notamment ceux des commissaires de justice, ainsi que les éventuelles dégradations causées par le locataire.
Quelles sont les conditions de la GLI ?
Généralement, la GLI est souscrite au moment de la signature du bail, ou dans les jours suivant cette conclusion. Lorsqu’elle est souscrite en cours de bail, le bailleur doit prouver l’absence d’impayés par le locataire pendant une période de plusieurs mois.
Comme toute assurance, ce contrat repose sur l’aléa de la survenance du sinistre. Aussi, lorsque le locataire est déjà en situation d’impayés, le bailleur ne peut plus faire appel à la garantie des loyers impayés.
La GLI exige que le locataire soit solvable, ses revenus devant représenter trois fois le montant du loyer et des charges. Les revenus ne doivent pas être considérés comme précaires, ce qui est notamment le cas d’un salarié en CDI, d’un retraité ou d’un étudiant bénéficiant d’une caution.
Le bailleur doit pouvoir attester de l’éligibilité du locataire au moyen de justificatifs concernant sa situation et ses revenus. À défaut de remplir les critères d’éligibilité définis dans le contrat, le bailleur ne pourra bénéficier de l’assurance en cas de contentieux avec le locataire.
Comment mettre en œuvre une GLI ?
Les contrats d’assurance loyer impayé imposent généralement la mise en œuvre d’une procédure tendant à résoudre le litige avec le locataire avant que le bailleur puisse bénéficier de la garantie. À titre d’exemple, une procédure complète peut comprendre les étapes suivantes :
Une tentative de règlement amiable par une relance en lettre simple ;
Une mise en demeure adressée par lettre avec avis de réception ;
Un commandement de payer délivré par commissaire de justice ;
Une déclaration du litige à la garantie des loyers impayés à défaut de réponse.
Chacune de ces étapes, et notamment celle de la déclaration, doit être effectuée dans un délai contractuellement déterminé.
Une fois, la déclaration de sinistre acceptée, le bailleur obtient le remboursement des loyers impayés ainsi que la prise en charge des frais de justice, notamment lorsque l’expulsion du locataire est envisagée.
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