Lorsque le bailleur d’un bail commercial envisage la cession du local, un mécanisme spécifique permet au locataire actuel de bénéficier d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’acquérir en priorité le local avant tout acheteur tiers.
Ce mécanisme juridique est le droit de préférence, offert au locataire commercial, et soumis cependant au respect de certaines conditions.
Le fonctionnement du droit de préférence
Création issue de la loi Pinel de 2014, le droit de préférence du locataire commercial est codifié à l’article L 145-46-1 du Code du commerce.
En application de cette disposition, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre le bien, il est tenu d’informer le locataire de son intention de vendre, et de lui communiquer le prix, ainsi que les conditions de vente envisagées.
Cette notification est effectuée par lettre recommandée avec avis de réception, par lettre remise en main propre contre signature, ou par acte extrajudiciaire, avec reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1, sous peine de nullité de l’offre.
À réception, le locataire dispose d’un mois pour se prononcer quant à l’exercice ou non de son droit de préemption, à savoir de sa volonté d’acquérir le bien en priorité.
Lorsque le locataire accepte l’offre, la vente doit être conclue dans les deux mois qui suivent son acceptation, laquelle peut cependant être subordonnée à l’obtention d’un prêt par cet acheteur. Dans ce cas, s’il a mentionné cette condition dans sa réponse d’acceptation, la vente doit être conclue au maximum sous quatre mois.
À défaut de réponse du locataire à l’offre de vente, ou en cas de refus, le droit de préférence du locataire est considéré comme purgé, et le propriétaire du local peut vendre ce dernier à un tiers.
Toutefois, si les conditions de la vente ou si le prix accordé au tiers sont plus avantageux que ceux préalablement proposés au locataire, le notaire chargé de la vente devra de nouveau s’acquitter de cette procédure envers le locataire.
Les exceptions au droit de préférence
Dans certains cas, le droit de préemption ne s’applique pas et le propriétaire du local dont la cession est envisagée, ne sera pas tenu de proposer la vente au locataire.
Tel est notamment le cas lorsque le propriétaire fait l’objet d’une liquidation judiciaire, ou lorsque la vente du local est mise aux enchères. De manière générale, pour chaque situation où le propriétaire n'a pas manifesté une intention de vendre le local, mais que celle-ci lui est imposée, le droit de préférence du locataire n'a pas vocation à s'appliquer.
Le locataire ne pourra pas non plus bénéficier d’un droit de préemption si la cession :
porte sur une cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,
concerne la globalité d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
est faite au profit du conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint
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