Les situations d’indivision constituent fréquemment une source de blocage patrimonial. À la suite d’une succession, d’une séparation ou dans le cadre d’un bien détenu en commun, le refus d’un indivisaire de vendre ou son absence de réponse peuvent empêcher toute opération de partage ou de cession pendant plusieurs années.
Afin de limiter ces situations de paralysie, la loi n°2026-248 du 7 avril 2026 est venue réformer plusieurs dispositions du Code civil relatives à la sortie de l’indivision et au partage judiciaire. L’objectif affiché par le législateur est de faciliter le règlement des indivisions conflictuelles tout en maintenant un contrôle judiciaire protecteur des droits de chacun.
La mesure phare : une vente possible malgré l’opposition d’un indivisaire
La principale évolution introduite par la réforme concerne l’article 815-6 du Code civil. Désormais, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à procéder seul à la vente d’un bien indivis.
Jusqu’à présent, l’opposition ou l’inertie d’un seul coindivisaire suffisait souvent à bloquer durablement une opération de vente, obligeant les autres indivisaires à engager une procédure de partage judiciaire longue et coûteuse.
Le texte ne fixe toutefois pas précisément les critères permettant au président du tribunal judiciaired’autoriser la vente, notamment l’urgence et l’intérêt commun (dégagés auparavant par la jurisprudence). Ce dernier semble ainsi disposer d’un large pouvoir d’appréciation afin d’évaluer les circonstances du dossier et l’équilibre entre les intérêts des indivisaires.
Cette réforme devrait notamment trouver à s’appliquer dans les indivisions successorales conflictuelles ou dans les situations marquées par le silence prolongé d’un indivisaire.
Biens immobiliers situés en Corse : une vente possible à la majorité des deux tiers
La loi du 7 avril 2026 vient également préciser le régime dérogatoire applicable aux immeubles situés en Corse lorsque les droits de propriété sont établis par acte notarié de notoriété.
Dans cette hypothèse, la vente ou le partage du bien indivis peut être décidé à la majorité des deux tiers des droits indivis, sans autorisation judiciaire préalable.
Ce mécanisme existait déjà depuis la loi du 6 mars 2017, mais la réforme en clarifie désormais les modalités de mise en œuvre.
Les indivisaires majoritaires doivent manifester leur intention devant notaire. Le projet est ensuite porté à la connaissance des indivisaires minoritaires par voie de signification et de publicité. Ces derniers disposent alors d’un délai de trois mois pour s’y opposer. À défaut de réponse dans ce délai, leur silence vaut acceptation de l’opération envisagée.
En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut néanmoins autoriser la vente ou le partage après avoir vérifié que les droits des indivisaires minoritaires ne subissent pas une atteinte excessive.
Par ce dispositif, le législateur entend faciliter la gestion des indivisions portant sur des biens immobiliers situés en Corse, dans un contexte foncier historiquement complexe.
Le nouvel article 840 du même Code élargit le champ d’application de cette procédure. Le partage judiciaire ne concerne plus uniquement les indivisions successorales, mais également les opérations de liquidation patrimoniale entre époux, partenaires de PACS ou concubins.
Le recours au juge demeure par ailleurs possible même en l’absence d’indivision lorsque la complexité des opérations de liquidation le justifie.
La réforme renforce également les pouvoirs du juge commis aux opérations de partage. L’article 841 du Code civil lui reconnaît désormais expressément la possibilité de trancher les contestations intervenant au cours des opérations et d’ordonner les licitations nécessaires.
Enfin, l’article 841-1 du Code civil est supprimé. Ce texte permettait au notaire, en cas d’inertie d’un indivisaire, de le mettre en demeure de constituer un mandataire ou de se faire représenter.
Cette suppression s’inscrit dans une logique de généralisation de la représentation obligatoire par avocatau cours de la procédure.
À travers ces différentes mesures, le législateur cherche à accélérer le règlement des indivisionsconflictuelles et à limiter les situations de blocage patrimonial. Cette réforme appelle ainsi une vigilance particulière des praticiens dans l’accompagnement des indivisaires et dans l’utilisation des nouveaux outils procéduraux désormais disponibles.
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