Le locataire d’un logement indécent peut exiger du bailleur la réalisation des travaux nécessaires tant que le manquement à l’obligation de délivrance perdure. En revanche, l’indemnisation du préjudice subi en raison de cette indécence demeure soumise à la prescription triennale applicable aux actions dérivant du contrat de bail.
Une locataire occupant un logement meublé estimait que celui-ci ne répondait pas aux exigences de décence imposées au bailleur. Elle a alors assigné ce dernier afin d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers ainsi que la réparation du préjudice de jouissance résultant de l’état du logement.
Au cours de la procédure, la locataire a sollicité l’indemnisation de l’ensemble du préjudice subi depuis son entrée dans les lieux, soit près de dix ans avant l’introduction de l’instance. Elle soutenait que l’indécence du logement constituait un préjudice continu dont la réparation ne pouvait être limitée par le délai de prescription triennale.
La cour d’appel a rejeté cette argumentation. Elle a considéré que l’action indemnitaire demeurait soumise à la prescription prévue par la loi du 6 juillet 1989 et a limité l’indemnisation aux préjudices subis au cours des trois années précédant la demande en justice.
La Cour de cassation approuve cette décision. Elle rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent constitue une obligation continue qui s’impose au bailleur pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire peut poursuivre l’exécution forcée de cette obligation aussi longtemps que le logement demeure indécent.
Toutefois, la Haute juridiction précise que l’action en réparation des conséquences dommageables de cette inexécution reste soumise à la prescription triennale des actions dérivant du bail. Le locataire ne peut donc obtenir une indemnisation que pour les préjudices subis au cours des trois années précédant sa demande.
Cette décision distingue ainsi clairement l’action tendant à la mise en conformité du logement, qui demeure ouverte tant que le manquement persiste, de l’action indemnitaire, dont les effets sont limités dans le temps par les règles de prescription.
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