Le bailleur doit garantir au locataire un logement décent conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ces obligations sont précisées notamment par le décret du 30 janvier 2002, intégrant des critères de surface, de performance énergétique et de sécurité.
La surface minimale du logement
Pour être considéré comme décent, le logement doit respecter des conditions minimales de surface :
Location individuelle : une pièce principale doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
Colocation : une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires est exigée, avec 9 m² supplémentaires par colocataire ajouté.
Une certaine performance énergétique
Les exigences en matière de performance énergétique évoluent progressivement pour limiter la location des logements énergivores :
2023-2024 : Un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale par m²/an peut être loué ;
2025-2027 : seuls les logements appartenant aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont autorisés à la location ;
2028-2033 : seules les classes A à E seront permises ;
À partir de 2034 : seuls les logements des classes A à D seront éligibles.
Préserver la sécurité et la santé des locataires
Le logement loué doit impérativement garantir la sécurité et la santé de son occupant.
Cela implique que le gros œuvre, les menuiseries et la toiture soient en bon état afin d’assurer une protection efficace contre les infiltrations d’eau et les infiltrations d’air parasites.
De plus, les équipements tels que les escaliers, balcons et garde-corps doivent être conformes à leur usage et ne présenter aucun danger.
Le logement ne doit contenir aucun matériau nocif pour la santé, comme l’amiante, et les installations électriques ainsi que celles de gaz doivent être conformes aux normes en vigueur, en parfait état de fonctionnement.
Une aération suffisante est également indispensable, tout comme la présence d’un éclairage naturel adéquat dans les pièces principales.
Par ailleurs, le logement doit être exempt de toute présence d’animaux nuisibles ou parasites, notamment les rats, les punaises de lit ou les cafards, qui pourraient nuire à la salubrité des lieux et à la santé du locataire.
Les équipements obligatoires
Concernant les équipements, le logement doit disposer d’un système de chauffage permettant d’assurer une température normale, d’une alimentation en eau potable, d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’une installationsanitaire fonctionnelle ainsi que d’un réseau électrique conforme aux normes de sécurité.
Recours en cas de logement non décent
Un logement reconnu comme non décent prive le locataire de certaines aides financières, notamment de l’allocation logement.
Si le logement loué ne respecte pas les critères de décence, le locataire est en droit d’en informer le propriétaire par écrit. Le propriétaire peut alors reconnaître les manquements et s’engager à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai qu’il fixe.
En cas de refus ou d’inaction de la part du propriétaire, le locataire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si aucune réponse satisfaisante n’est obtenue, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection. Ce dernier est habilité à contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires, à imposer une réduction du loyer, voire à accorder des dommages-intérêts au locataire.
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