Le Code civil met à la charge du bailleur qui propose un bien en location pour un usage d’habitation, l’obligation d’entretenir le logement dans un état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, lui imposant par conséquent, et ce pendant toute la durée du bail, de supporter l’ensemble des réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que celles locatives.
Ainsi, il incombe donc également au preneur du bail d’assurer certains travaux locatifs.
Quelles sont les réparations locatives imposées au locataire ?
Le locataire est tenu de réaliser l’entretien courant du logement qu’il loue, et la réalisation de cette obligation passe par des réparations locatives mises à sa charge pendant toute la durée de la location, dont le décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, liste la nature de ces travaux.
Il ne s’agit en pratique de menues réparations qui permettent l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, que les réparations concernent l’intérieur ou l’extérieur du logement.
Il est possible de citer à titre d’exemple, non exhaustifs, l’entretien des pelouses et terrasses, le graissage des gonds des portes et fenêtres, le maintien en état de propreté des murs, le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation, le nettoyage des dépôts de calcaire des sanitaires, etc.
Le financement de ces réparations locatives est à la charge du preneur et seuls la force majeure, la vétusté, une malfaçon, ou un vice de construction peuvent l’exonérer de cette obligation.
Quels recours en cas de défaut d’entretien par le locataire ?
À défaut d’exécuter ces obligations d’entretien courant, le locataire s’expose à une retenue sur le dépôt de garantie versé, par constat opéré lors de l’état des lieux de sortie du logement en comparaison avec celui réalisé à la prise des lieux. À charge pour le bailleur de fournir des devis ou factures justifiant les réparations.
Pour autant, et notamment lorsque le défaut d’entretien fait peser un risque pour le voisinage ou pour le bâtiment à l’instar de nuisances et de dégradations graves, le bailleur peut contraindre le locataire à exécuter ses obligations, voire demander la résiliation du bail et le versement de dommages et intérêts. Ces demandes seront alors formulées auprès du Tribunal judiciaire du lieu où est situé le bien objet du litige.
En matière de contentieux relatif aux travaux locatifs, propriétaires comme locataire peuvent avoir recourt aux services d’un Commissaire de Justice.
L’établissement d’un constat permet ainsi de faire ressortir les défauts d’entretien visibles à l’extérieur du logement, et de recenser, le cas échéant, les témoignages du voisinage. De tels éléments s’avèrent essentiels dans l’hypothèse où le locataire s’oppose à ce que l’Officier public et ministériel entre dans le logement, et jusqu’à ce que le juge l’y autorise par voie d’ordonnance, avec si nécessaire, concours de la Force publique.
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