Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial permet une résiliation automatique après une mise en demeure préalable, en cas de faute ou de manquement aux obligations du bail.
Ce mécanisme prévu à l’article L 145-41 du Code de commerce, peut être activé en matière d’impayés de loyers.
Lors d’une procédure collective ouverte à l’encontre du preneur, le bailleur peut aussi recourir à la procédure prévue à l’article L 622-14 du Code du commerce.
Dans un arrêt du 9 octobre 2019, la Cour de cassation a du se prononcer sur l’articulation entre ces deux mesures.
En l’espèce, une SCI et une société ont conclu un bail commercial, comportant une clause résolutoire.
Douze ans après, le preneur est placé en liquidation judiciaire et le juge commissaire autorise la cession du fonds de commerce. De son côté le bailleur forme une requête auprès du juge commissaire pour constatation de la résiliation du bail du fait du défaut de paiement de loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, mais par ordonnance, le juge rejette la requête.
Les juridictions de première et seconde instance saisies du recours contre l’ordonnance, déboutent le bailleur de sa demande.
Les juges du fonds retiennent que l’article L 622-14 du Code du commerce ne déroge pas aux dispositions relatives à la clause résolutoire prévues par l’article L.145-41, et que la faculté qui lui est offerte de saisir le juge commissaire en lieu et place du juge des référés, ne le dispense pas de l’envoi préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La Cour de cassation sanctionne la position de la juridiction d’appel dans la mesure où cette dernière ajoute à la loi une condition qu’elle ne comporte pas.
La Haute juridiction apporte des précisions sur l’obligation de délivrer un commandement de payer en fonction de la nature de l’action engagée.
Lorsque le juge commissaire est saisi d’une demande portant sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du preneur, cette procédure obéît à des conditions spécifiques distinctes de la procédure visant à faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire.
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