Lorsqu'un local commercial appartient à plusieurs propriétaires indivis, la cession du bail doit respecter certaines formalités particulières. La notification du projet de cession constitue notamment une étape essentielle lorsqu'un locataire souhaite bénéficier du dispositif prévu à l'article L. 145-51 du Code de commerce.
Dans un arrêt du 15 octobre 2026, la Cour de cassation précise que la notification adressée à un seul indivisaire ne suffit pas à faire courir le délai d'opposition des autres propriétaires, sauf mandat spécial.
Une notification adressée à un seul des propriétaires indivis
En l'espèce, une société exploitant un pressing occupait des locaux commerciaux appartenant à trois propriétaires indivis.
Souhaitant céder son bail commercial à une autre société, la locataire avait fait signifier son projet de cession à l'une des propriétaires, agissant en son nom personnel et au nom des deux autres indivisaires.
Les bailleurs avaient ensuite engagé une action judiciaire afin de faire constater l'inopposabilité de la cession et d'obtenir la résiliation du bail.
La cour d'appel avait déclaré leurs demandes irrecevables, considérant que le délai de deux mois prévu par l'article L. 145-51 du Code de commerce était expiré.
Elle estimait que la locataire avait légitimement pu croire que l'indivisaire destinataire de la notification disposait d'un pouvoir général de représentation des autres propriétaires.
Un mandat spécial indispensable pour représenter les autres indivisaires
La Cour de cassation censure cette analyse sur le fondement des articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du Code de commerce.
Elle rappelle que ce dernier texte permet, sous certaines conditions, au locataire partant à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité de céder son bail pour l'exercice d'une activité différente.
Le bailleur dispose alors d'un délai de deux mois pour exercer sa priorité de rachat ou saisir le tribunal judiciaire afin de s'opposer à la cession.
Toutefois, lorsque le bail appartient à plusieurs propriétaires indivis, ce délai ne commence à courir à leur égard qu'à compter de la signification du projet à chacun d'entre eux.
Une notification unique reste possible lorsqu'un indivisaire dispose d'un mandat spécial lui permettant de la recevoir pour le compte des autres.
En l'espèce, aucun mandat de cette nature n'avait été établi. La simple croyance de la locataire dans les pouvoirs de représentation de l'indivisaire destinataire était donc insuffisante.
Cette décision rappelle l'importance de vérifier les pouvoirs de chaque propriétaire dans les opérations portant sur un bail commercial indivis, afin de sécuriser la procédure de cession et les délais d'opposition.
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